你的人生目標是什麼？相信大部份年青人都會答買樓上車！不過你知道「首次置業」的真正定義是什麼嗎？「第一次買樓」就屬首置人士？首次置業人士在買樓時將獲得額外好處，買樓前先弄清首次置業身份，避免影響你的買樓計劃！
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「首次置業」定義
照字面理解，「首次置業」的意思是指第一次買樓，不過市場對首次置業有兩種定義，分別是「真首置」及「假首置」。「真首置」意指從未擁有過物業，是首次買樓而物業是作自住用途者。「假首置」意指曾經有買過樓但現在已經放售，或與其他人士共同擁有物業，最後以近親轉讓或其他方法甩名，而回復首置身分，銀行也當為首置人士。
首次置業兩大優勢
首置人士可享優惠稅率
市場經常提及首置人士買樓有兩大優勢，分別是優惠稅率及高成數按揭。所謂的優惠稅率即在買樓時可使用第二標準的從價印花稅稅率，而非首置人士即需支付15%的印花稅。第二標準的從價印花稅稅率可參閱下表：
| 物業價值 | 稅率 |
| $2,000,000或以內 | $100 |
| $2,000,001至$2,351,760 | $100+超出2,000,000元的款額的10% |
| $2,351,761至$3,000,000 | 1.5% |
| $3,000,001至$3,290,320 | $45,000+超出$3,000,000的款額的10% |
| $3,290,321至$4,000,000 | 2.25% |
| $4,000,001至$4,428,570 | $90,000+超出$4,000,000的款額的10% |
| $4,428,571至$6,000,000 | 3.00% |
| $6,000,001至$6,720,000 | $180,000+超出$6,000,000的款額的10% |
| $6,720,001至$20,000,000 | 3.75% |
| $20,000,001至$21,739,120 | $750,000+超出$20,000,000的款額的10% |
| $21,739,121或以上 | 4.25% |
若首置人士買入價值600萬單位，就需支付3%的印花稅，即18萬元；若非首置人士買入價值600萬單位，就需支付15%的印花稅，即90萬元，首次置業人士足足節省了72萬元的稅項。
首置人士可享按揭優惠
跟據2022年的「波叔Plan」，按揭保險進一步放寬，只要首次置業人士買入的住宅單位價值為1,000萬以下的現樓，就能申請九成按揭，而價值1,000萬至1125萬的住宅單位就可申請八至九成按揭，貸款上限為900萬。假若首置人士未能通過壓力測試，但在符合供款與入息比率50%的條件下，都有機會申請到八至九成按揭，不過就要支付額外保費。若首次置業人士想買樓花的話，選擇就較少了。因為只有價值400萬至450萬的樓花，才可申請八至九成按揭，貸款上限為360萬。另外，首次置業人士的物業選擇種類較多，包括私樓、居屋及白居二巿場。
| 物業類型 | 物業價值 | 按揭成數 |
| 樓花 | 400萬以下 | 90% |
| 樓花 | 400-450萬 | 80%-90% (貸款上限:360萬) |
| 現樓 | 1,000萬以下 | 90% |
| 現樓 | 1,000萬至1,125萬 | 80-90%(貸款上限:900萬) |
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首次置業常見情況
- 首次置業及首次借按揭。
這類型的買家可算是一張白紙，它們可享有較低印花稅率，及借盡按揭成數而壓測無扣減情況外，還可以首置身份抽居屋。留意，必須由申請截止日期之前的24個月起計，直至簽訂臨時買賣合約當日，申請者及其名列申請表上的家庭成員不得擁有或與他人共同擁有任何香港住宅樓宇才合資格申請白居二。
- 自己並沒有物業，但為別人的按揭擔保人。
若首次置業人士自身並沒有物業就能享有優惠印花稅，不過若你同時為別人的按揭擔保人就有可能影響可借的按揭成數、壓測及入息比例百分比，因銀行會視按揭擔保人與按揭借款人同等身份。
- 指定期限內進行「先買後賣」
首次置業的意思即本身不可持有物業，不過若在指定期限內進行「先買後賣」也算是首次置業人士。當業主在指定期限內賣出原有物業，即可向稅局申請退稅，業主將收到非首次置業印花稅與第二標準的從價印花稅中的差額。倘若真的打算「先買後賣」，就要留意額外印花稅（SSD），如果在購入物業後6個月轉售該物業需要繳交20%，6個月到1年內為15%，1年到3年為10%。
首次置業須注意事項
一般來說，按揭還款期最長為30年，但銀行會根據「人齡」及「樓齡」而調整最終批出的年期。不過建議最佳供款年期為25年，萬一貸款人未來遇到資金周轉不靈等問題時，都可向銀行提出延長供款期的要求。若想提早供款期，按揭還款人可在銀行的罰息期外，每隔幾年投放一筆資金還款，達到即時扣減貸款本金的效果。節省利息外，亦可令供款期縮短。
跟據市場數據顯示，約九成業主用H按。由於H按有封頂息率作保護，有利節省利息支出。至於供款方面，業主可選擇定息、浮息按揭或定額供款。定息按揭主要為貸款期首一至三年，其後便會變回浮息按揭，惟一般定息期愈長，其利率也愈高，借貸人需小心計算整體季利息支出；浮息按揭即隨息率改變，每月供款額不同；定額供款即業主可跟銀行商討採取每月定額供款計劃，償還貸款。
但在申請按揭前，銀行會為物業進行估價，如果出現估價不足，按揭貸款額有機會受影響。而首置人士在選擇按揭計劃前，最好先貨比三家，為求選擇最適合及最優惠的按揭計劃，最後，提提首次置業人士置業除了要付首期及印花稅外，還需付律師費、地產代理佣金、按揭保險費用及管理費等雜費。所以在下重要決定前，請好好評估風險及自身財務狀況。
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