5分鐘了解買入英國物業流程及申請英國物業按揭程序

英國物業按揭

英國、加拿大和澳州都是港人移民的熱門國家,自英國政府宣佈「BNO 5+1」移民簽證政策後,移民英國的人數都持續上升。而英國貴為國際金融中心,不少外資企業都在此扎根,樓房需求因而上升。若有移民英國的打算,或想投資英國物業,就千萬不要錯過這篇文章啦!接下來,我們將一一為你介紹買賣英國物業的流程、申請英國物業按揭的程序,以及買賣英國物業所涉及的費用。

買入英國物業流程

買入英國物業與在香港置業的流程相若,但其手續及法律則有所不同,因此有不少港人會選擇聘請代理商,讓他們協助完成買入英國物業的交易。不過都有部份港人為省錢,而選擇一腳踢。無論你是哪一種買家,更深入了接買入英國物業流程都有助避免你蒙受不必要的損失,讓我馬上為你介紹買入英國物業的各種流程!

買入英國物業流程一:物色英國物業

英國與香港一樣都有樓花買賣,不過英國的樓花則不設有關鍵日期,只設有以當季做標準的預計落成日期。海外或英國地產代理商不時會來港舉辦展銷會,推銷英國物業,而部份推銷物業都是預售樓花,餘下部份為現樓。現樓較受市場歡迎,因買入後隨即可入住,所以此類英國物業的樓價相對地高。

受疫情限制,港人未必能飛往當地睇盤。不過有興趣買入英國物業的投資者不用擔心,展銷會內都提供參考示範單位或模型。假若打算買入二手英國物業,買家都可瀏覽英國樓盤網,查看樓盤的照片或以虛擬實境(VR)視察樓盤。當然,如果有需要的話都可要求代理進行遙距視像即時睇樓,查看樓盤真實情況。

買入英國物業流程二:簽定《初步買賣協議》及支付訂金

若買家已選定好心水的英國物業,就要與業主或發展商簽訂《初步買賣協議》,並支付訂金,訂金多數約1,000至5,000英鎊。若是買入二手英國物業,買家可嘗試向賣家出價及議價,待雙方商討好價錢後,買家隨即可與賣家簽署「銷售備忘」,其後可委託律師或代理商開始辦理買賣手續。當然,打算買入二手英國物業的買家都可聘請房屋評估師對物業作出詳細的結構及建築報告。

買入英國物業流程三:申請英國物業按揭

申請英國物業按揭與香港一樣,在承造英國物業按揭前需對物業進行估價,估價會直接影響貸款的審批結果及按揭成數。一手英國物業的買家只需持有「預留信」,便可向銀行申請按揭;而樓花買家在入伙前6個月,就可申請物業按揭;至於二手英國物業買家則需持有「銷售備忘」,才可申請按揭。

英國物業按揭種類

英國物業按揭與香港一樣有兩種按揭種類,分別是定息按揭及浮息按揭。而按揭還款計劃則設有還息不還本及還息還本,據市場統計,英國有三分之一的業主都選擇還息不還本去完成英國物業按揭還款。

定息按揭

定息按揭即買家在一定期限內,確保供款不會隨英倫銀行息率上升而變動,一般定息按揭為二至五年。銀行會先收取買家「安排費」與「抵押費」。在每次定息期完結時,買家都要再繳交上述提及的費用。而買家在申請定息按揭3年後,可重新選擇新的定息按揭計劃,亦可選擇浮息按揭,重新擬定往後的供款模式。

浮息按揭

浮息按揭的息率是由一個息率再加英倫銀行基準息率來釐定。當英倫銀行加息時,基準息率會上調,物業按息率都會同步上調。所以選擇浮息按揭,其息率有機會隨經濟環加息或減息,而導致供款不同。

還息不還本

不論選擇定息按揭或浮息按揭,買家同樣可選擇「還息不還本」。「還息不還本」只針對投資成份的出租物業,按揭成數也須較原先規定的收緊5%,買家只需每月償還供款利息即可,部份業主為了維持足夠的現金流而去選擇「還息不還本」。

英國物業按揭年期及成數

一般港人在申請英國物業按揭時,最高可承造七成按揭,而按揭年期多數為20年,大部份銀行的英國物業按揭計劃只接受英鎊供款,變相港人業主需承受匯率風險。同時,英國銀行會對買家進行加息兩厘的壓力測試,業主每月供款額不得佔入息五成或以上。

實際上,不少英國銀行都設有按揭年期公式,即以退休年齡減去供款時的年齡而定。如買家在30歲時申請按揭,並在60歲時退休,最高供款年期為30年。但根據過往數據顯示,大部份按揭申請人的供款年期為20至25年。

提供英國物業按揭服務的銀行

本地的滙豐銀行、中國銀行及東亞銀行均可申請英國物業按揭。不過三間銀行只提供部份英國城市的按揭申請,最高按揭成數為八成,最長供款年期為30年。當然三間銀行的按揭條件都有所不同,與英國銀行相比的話,經本地銀行申請英國物業按揭的門檻較高。

 城市年薪要求性質按揭成數供款年期
滙豐銀行英國及蘇格蘭£50,000-75,000自住/出租75%25年
中國銀行倫敦、伯明翰、曼徹斯特/自住/出租自住 – 80%出租 – 75%30年
東亞銀行倫敦、伯明翰、曼徹斯特£72,000出租70%20年

壓力測試 

經本地銀行申請英國物業按揭的買家須通過壓力測試,英鎊的匯率都被金管局納入為海外置業風險中,因此經本地銀行申請英國物業按揭的買家將較難通過壓測。所以部份買家選擇申請英國當地銀行的按揭,其買樓條件會比香港寬鬆。

經英國銀行申請按揭主要視乎供款與入息比率,而英國銀行對較高的入息比率申請會提高按揭利率以對沖風險,入息比率上限在60%至70%左右,不過60%的入息比率已很難過關。另外,英國銀行在審批時,亦會留意供款人開支及債務情況,買家在申請按揭時可先審核自己的開支情況,但英國銀行按揭就不會審查信貸資料庫,俗稱TU。

買入英國物業流程四:簽訂正式買賣合約及支付首期 / 訂金

當買家成功獲得英國物業按揭審批後,就可向發展商支付首期。與此同時,若果是二手英國物業的買家就可支付訂金。一手英國物業的首期約為樓價的10%至30%之間,部份買家會被要求在申請按揭前支付。而二手英國物業的訂金,多數為樓價的10%左右,買家須在簽署合約時向業主繳付。假如買家「撻訂」,訂金並不會退回。 

買入英國物業流程五:交樓

買入樓花的業主或會被發展商要求在簽訂合約6個月之後,繳付部分樓價。所以買家要注意買賣合約內所列明的付款時間。待項目完成後,律師就會通知買家進行驗樓,並告知確實的交樓日期。在交樓當日,銀行會向發展商匯入所有按揭貸款,整個買入英國物業的流程隨即完成。

買入英國物業的各項費用

買入英國物業的費用分為兩大部分,分別是買入英國物業前及買入英國物業後的日常開支。買入英國物業前有6大費用,包括印花稅、 律師費、測量費、安排費、中介費及樓盤代理費。而買入英國物業後的日常開支有5大費用,包括地租及維護費、市政稅、個人所得稅、物業管理費及樓宇保險。

買入英國物業前的費用

當中包含的費用都會受市場因素及法律影響而有所浮動,當中的印花稅將會按比率收取。以下列表只作參考,若想掌握最新資訊,請聯絡英國物業代理商!

英國印花稅按樓價比率收取
律師費約£1,500
測量費約£200 – £500
安排費約£2,000
中介費約£500 – £800
樓盤代理費約£1,000-£4,000

英國印花稅

英國政府會根據物業的價值向每名英國物業買家收取印花稅,樓價125,000英鎊以下的物業獲豁免印花稅,而樓價125,000英鎊以上的稅率,由2%-15%不等,首次置業的印花稅與第二層物業以上的印花稅都有差異。 

樓價(£)首次置業印花稅率第二層或以上物業印花稅率
< 125,0000%3%
125,000 ~ 250,0002%5%
250,001 ~ 500,0005%8%
500,001 ~ 925,0005%8%
925,001 ~ 1,500,00010%13%
> 1,500,00012%15%

買入英國物業後的日常開支

下表將列出英國業主的日常開支,價錢會受當地政策影響而有所不同,若想掌握最新資訊,請聯絡英國物業代理商!

市政稅市政稅需每年繳交,一般物業的市政稅約1,500至2,000英鎊一年,如果是向租客出租物業,市政稅就會由租客繳付。
地租在英國買入物業需每年支付地主地租,金額約400英鎊。
個人所得稅若買入的英國物業是作出租用途,買家就須因應租金收入繳交個人所得稅。非英國公民就每年收入的20%至45%繳交個人所得稅,而英國公民則可享有12,500英鎊以下的免稅額。
物業管理費若買入的英國物業是作出租用途,均須向物業管理公司繳交管理費,管理費約為每月租金收入的10%。
樓宇保險若買入一手英國物業的買家,將包括10年的保險;若買入二手英國物業的買家,則需為物業購買保險,價錢約100至500英鎊。

 英國五大城市

提到英國,你最先想起哪個城市?有留意開英國資訊,相信都聽過以下五個較著名的城市。英國五大著名城市分別是倫敦、伯明翰、曼徹斯特、劍橋及牛津,倫敦、伯明翰及曼徹斯特是港人移民的熱點,究竟這些城市有甚麼優勝之處深受港人歡迎?

倫敦

倫敦是英國第一大城市,同時都是港人最熱衷的移民城市。當地人均收入是五大城市中最高,年薪達38,429英鎊,打算在倫敦買入英國物業的投資者同時都要承擔高樓價,而倫敦市中心的樓價更追得上香港,整體樓價約72萬英鎊。

倫敦由33個行政區組成,當中的內倫敦被視為買入英國物業的首選地方。你經常見到的「Zone 1」至「Zone 6」則是根據當地鐵路區分,而「Zone 1」被認為是最核心的區域。若你略略搜查過英國物業的價格,便會發現西倫敦的樓價最高,因該區雲集了不少傳統金融行業,同時都有不少行政機關位於西倫敦。

至於東倫敦則被當地人形容為治安較差的區域,不過自2012年倫敦奧運會在東倫敦舉行後,當地人漸漸對東倫敦改觀。近年來政府建造的新地鐵線「Elizabeth Crossrail」亦在去年通車,鐵路橫貫東西倫敦,全長42公里,帶動了人流。而在區內的金絲雀碼頭商業區發展都日趨成熟,因此發展商都開始策劃該區的發展,相信樓價會上升。 

伯明翰

伯明翰為英國第二大國際城市,它位於英國的中南部,在倫敦的左上方,伯明翰與倫敦相隔1.5小時的車程。英國政府更將伯明翰納入為「大城市計劃」,同時寄望2030年前能讓伯明翰成為世界20大城市之一。人口比例方面,當地的華人比例相當高,佔當地人口3.2%,加上交通樞紐齊全,中餐食肆林立,所以不少港人都選擇移民到伯明翰。樓價方面,在整體英國物業中,伯明翰樓價較倫敦便宜,當地整體樓價為20萬英鎊。

曼徹斯特

曼徹斯特又稱曼城,它位於伯明翰上方,與倫敦的距離最遠,由曼徹斯特前往倫敦約需2.5小時。不過,當地華人的比例則是全英國最高,在路上閒逛碰到港人的機會都很大。曼徹斯特的樓價就低於倫敦及伯明翰,但與伯明翰相近,整體樓價約19萬英鎊,即不用 HK$2,000,000 就能買入英國物業。不過曼城租金回報都可觀,除稅前回報率高達4-5%水平,所以不少港人都會在曼徹斯特買入第一間英國物業。

交通方面,曼徹斯特受惠於英國第二條高速鐵路的發展,前往倫敦很方便,因而吸引不少買家考慮投資當地物業。城內設有5間大學,其中的曼徹斯特大學更是英國「紅磚大學」之一。據調查顯示,英國學生成功留低在曼徹斯特工作機會高達65%,這現象代表當地的房屋需求都因而增加。當地人口比例最多的年齡層為21歲,較倫敦年輕,而年薪方面則排名第三,平均年薪約有31,338英鎊。

剛提及的三個英國城市都是港人移民英國的首選地方,你本身的英國心水物業是否位於上述城市呢?還未有頭緒,可按此查看更多英國物業。

劍橋

提到劍橋,不少人都會想到世界著名大學——劍橋大學。劍橋位於倫敦的北面,距離倫敦80多公里,相隔1小時的車程,同時都是首五個最多華人聚居的城市至一,華人佔當地人口比例約四成。劍橋樓價緊追於倫敦,平均樓價為47萬英鎊,約伯明翰及曼徹斯特樓價的兩倍。而部份著名企業如Amazon、Apple及Microsoft都位於劍橋的科技園,當地還設有超過1500家科技企業,吸引不少外來人材前往工作。當地的樓房需求都因而上升,但由於劍橋住宅物業供應有限,高需求將帶動當地樓價。

牛津

牛津擁有歷史最悠久的大學——牛津大學,牛津大學同時都被稱為世界頂尖的學府之一。牛津位於英國的左上方,距離倫敦70多公里,由牛津前往倫敦約需1.5小時,而連接伯明翰及倫敦的M40快速公路亦會途經牛津。牛津的華人人口比例佔當地人口約3.2%,不少港人移民英國都會考慮這城市,牛津的治安狀況更被港人認為是頭十英國最安全的城市之一。當地的平均樓價為47萬英鎊,與劍橋相若,由於牛津有不少高排名的公立及私立中小學,所以深受移民家庭歡迎。

 英國物業交易陷阱

陷阱一:英國物業工程爛尾

英國都有樓花,不過英國的樓花並沒有「關鍵日期」,只有預計的落成日期,而預計日期只提供年份及季度即可。這個漏動讓英國樓花經常出現「爛尾」的情況,發展商遲遲未能交樓,樓盤竣工的日期大幅落後。英國樓花買家要留意,合約中只有Long Stop Date保障買家,通常是預期落成日期後的12 – 18個月,發展商這段時間內交樓,買家都不會獲得任何賠償。所以英國樓花買家應預出較鬆動的時間預算。

陷阱二:代理商/發展商是否信譽良好

發佔商很多時會以樓花買家的按金作為興建物業工程費用,而一些小型發展商則在未取得政府批文就預售,萬一發展商資金周轉不靈,準買家都需要自行承擔風險,所以建議買家選擇一些信譽良好的大型發展商。

另外,英國物業買家要留意在香港銷售英國物業的地產經紀是不接受規管,他們並未持有任何牌照。所以買家在選擇代理商時,需先搜集好資料,查閱清楚代理商的背景及聲譽等。

陷阱三:回報保證

任何投資都不會有回報保證,英國物業買家都不要被這些字眼誤導。即使發展商當真以包租條件銷售樓盤,發展商實情會把租務外判予包租公司承辦,一旦該包租公司倒閉,買家都無從追究。而在包租條件中,很多時都未包括買家應繳稅項,所以中間可能存在一些未知的費用。若買家打算委托包租公司出租英國物業的話,都建議選擇受政府監管的包租公司。

英國買入物業常見問題

申請英國物業按揭須要甚麼文件?

英國按揭物業申請人需提供British Citizen或BNO Visa身份證明文件、地址證明、三個月銀行戶口月結單及首期現金銀行紀錄證明。

申請英國物業按揭須提供甚麼收入證明文件?

英國物業按揭申請人須為受僱人士,並提最近三至六個月糧單及一封由僱主發出的信件以證明申請人的收入。

永久業權(Freehold)與租賃業權(Leasehold)是甚麼?

永久業權即由業主永久享有,業主可以選擇是否與物業一併過賣給你。當然持有永久業權的物業,價值一般都會較高。

租賃業權主要分為90年及120年,持有者須每年繳交地租、維護費等。當租賃期屆滿就有收回地皮的風險。

Help to Buy置業貸款計劃是甚麼?

「Help to Buy」計劃讓英國公民及有簽證合法居留的人士在首次置業時,只要支付5%首期,就可以成功上車。英國政府會提供15%至40%的房屋貸款,買家首5年不用繳付利息,而餘下貸款額則可由銀行承造按揭。此計劃僅適用於首置或換樓人士,樓價上限為600,000英鎊。

英國貴為國際金融中心,本身就有不同國家的人前來工作以發展事業,人口流動相當高。加上,英國政府的「BNO 5+1」移民簽證政策,讓不少港人再度考慮移民,無疑增加了英國的房屋需求,供不應求的情況慢慢浮現,預計當地樓價將穩定上升。不論移民自住,或是投資出租,買入英國物業將會是不錯的選擇。

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引伸閱讀

  1. 英國買樓
  2. 移民英國