樓宇轉按

轉按

轉按的意思

轉按是指業主把本身已向銀行抵押的物業及樓宇按揭轉移去另一間銀行承按,主要用途是賺取回贈及資金周轉。

轉按的好處

賺取回贈

按揭是銀行的重點生意之一,行內競爭非常激烈;有見及此,銀行都會提供不同的轉按現金回贈計劃,回贈金額相當吸引,可佔貸款額的1 – 2%!

轉按套現

業主能夠通過轉按,再承造一份全新的按揭貸款計劃。

這基本上是一道數學題,並不會很深奧。假設物業買入時價值 500 萬元,做 6 成按揭,貸款額為 300 萬元,當中尚餘 230 萬元未供。過幾年後,物業現時估值為 650 萬元,同樣以 6 成按揭計算,最新可批之貸款額提升至 390 萬元。

業主通過物業轉按後,能夠以新借入的 390 萬元來償還原有按揭餘額(即 230 萬元),那麼業主能夠取得 160 萬元並套現成流動資金進行投資或其他用途。

用轉按甩按保

如果業主是借高成數按揭來申請一按,便需要購買按揭保險。

假設在兩年後物業升值,所借貸款額不變,貸款額佔物業價格的比重使相對減少,有機會毋須再購買按揭保險。

借款人能夠申請保費退款甩按保,只要轉按時貸款額係樓價60%內並足夠清還現有按揭就可以同時甩按保,退款額為第1年至3年退回分別 40%、 25%及15%的退款。退回保費的條件是,借款人必須完全償還整筆按揭貸款。

當業主的流動資金不足以償還整筆按揭貸款時,通過物業轉按來承造另一間銀行所批出的按揭貸款來償還原有按揭,便可甩按保取得保費退款。

申請Mortgage Link慳息

Mortgage Link是銀行提供給業主的高息戶口,與按揭掛鈎。如果業主有額外資金可以存放在Mortgage Link戶口裏,然後銀行便會給你和按揭利率一樣的利息。

假設按揭利率為 2.375%,按揭借款人存款入此戶口供按揭,可獲之存款利率也是 2.375%。

Mortgage Link戶口對轉按客户來說很受歡迎,他們承造新的按揭貸款後能夠把備用資金放在這個高息戶口,待有需要時候先提出資金,進一步慳息。

需要注意的是,一般銀行可以接受未償還貸款的50%-60%存入Mortgage Link戶口,也就是說業主最多只能對沖50-60%的利息,不是完全免息。

轉按的壞處

轉按罰息期

轉按好處多,但是銀行都不是省油的燈,如果讓業主無條件轉按,銀行那有錢賺! 在承造按揭後,銀行都會設立罰息期,如果業主在承造按揭後2年至3年內轉按的話,需要支付0.5% – 3%的罰息金額,把罰息扣減轉按後的回贈,對業主來說還是蝕本生意。

轉按並非必賺

轉按時如果樓價並沒有明顯提升的話,甚至比原來的購入價為低的時候,如果轉按的銀行本身利息較原來銀行高時,轉按有可能會是蝕本生意,而且轉按最多只批500萬。

銀行可能在早期推出較為吸引的轉按回贈計劃,吸引一群業主進行轉按;業主在早期賺到盡後,該樓宇價格下跌時,業主並不能順利轉按並硬食每月較高的還款額。

轉按有上限嗎?

轉按和一按的成數批核是有分別的,申請1000萬以下轉按的最高批核金額只有500萬,如果轉按的按揭成數超過60%的話,業主是需要承造新按揭保險,以下是轉按上限的相關資料:

  1. 樓價$600萬內能夠通過HKMC的「按揭保險計劃」,申請最多八成按揭進行轉按
  2. 樓價介乎$600萬至$834萬之間,能夠申請最多六成按揭且上限為500萬進行轉按
  3. 樓價介乎$834萬至$1000萬之間,能夠申請按揭貸款上限$500萬進行轉按
  4. 樓價$1000萬以上,能夠申請最多五成按揭,不設按揭貸款上限

轉按是一門學問

在考慮轉按前,業主應在首次購買樓宇時,已經考慮樓價升值及轉按的潛力;業主經過樓宇升值後轉按獲取的資金,進行更多不同投資,或為自己孩子準偏首期供樓,都是常見的轉按手段。最後,最後祝各位準業主、按揭申請人事業順利、供樓順利!

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