美銀料港樓價跌20% 10月施政報告或「減辣」救市?

施政報告

本港樓價下跌,美銀警告今明兩年樓價將累跌15%至20%,繼政府接連出招救市後,施政報告會否「減辣」或成市場重點。

供樓壓力山大

中原領先指數由今年6月的182.5的高位,一路下跌至最近的169.9水平,創3年半新低,反映樓市可能已經觸頂回落,在疫情及加息的陰霾下,普遍預期樓市將愈跌愈有。最近美銀發表報告,警告本港今明兩年樓價將累跌15%至20%,同時預期港府已有準備,將會放寛部分逆周期措拖。

因應美國聯儲局上周宣布加息,香港大部分銀行相繼調高最優惠利率,樓市馬上降溫,不少大型屋苑成交宗數及呎價都明顯下跌。以滙豐銀行提升最優惠利率0.125厘、目前市面上最常見的「P-2.5」計算,實際供樓利率由2.5厘升至2.625厘;香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽表示,以購入一個價值600萬元的單位、承造9成按揭、還款30年為例,每月供款由22,403元升至22,774元,月供增加了371元。

但由於美國11月好可能再度加息,來年都有加息的可能,相信港人供樓利息將會不斷提高,是近期樓市甚少成交,同時樓價向下的主要原因。

政府接連率先救市

相信政府都留意到樓市出現下行壓力,繼今年較早時候放寬買樓按揭成數之外,近來金管局亦一改對置業人士供款能力的嚴格要求,把按揭貸款的壓力測試由加3厘的規定降至2厘,被外界認為有及早救市之嫌。以貸款500萬元、年利率2.625厘、供款30年為例,壓力測試加3厘的情況下,買樓人士本來最低月入需要47,971元,惟減至加2厘後,月入要求降至42,845元,門檻急降10.7%或5,126元。

即將減辣救市?

政府接連兩次出手涉嫌救市,是否有利港人置業或金融市場,仍屬未知之數,有意見認為,未來息口幾乎鐵定會再升高,對置業人士及銀行來說,貸款的風險有增無減,金管局應該增加壓力測試要求才是正確方法,否則只會增加市場債務風險。

政府今年內兩次出手救市,讓準買家更易入市,先不論市場是否需求剛性需求的用家「接火棒」,但明顯政府不希望樓市短期內大幅下跌。現時本港疫情漸趨緩和,亦剛實施「0+3」措施,目前政府的首要任務無疑是挽救經濟及吸納人才,不希望樓價繼續下跌影響庫房收入,相信特首李家超上任後發表的首份施政報告,將會大刀闊斧擴闊商機,或會再度出手「減辣」拯救樓市。

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