美國置業

美國置業

香港物價和樓價高企,工作、生相信有很多人都有聽過一句經典名言:「不要把雞蛋放在同一個籃子」,要分散風險、多元投資,而海外置業就正正是分散風險的好選擇。當中美國是香港人海外「隔山買樓」的其中一個熱門目的地例如三藩市的樓價高達 136 萬美元(約為 1,000 萬港元),但哥倫布(Columbus) 卻低至 18 萬美元(約為 140 萬港元)。愈便宜的房屋往往可帶給投資者更高的租金回報率,所以今次會介紹美國買樓的最新資訊,絕對適合有興趣在美國買樓自住或放租出去的你!

香港人如何在美國置業 ?

外國人不需要公民身分或綠卡,也可以在美國買樓,享有的待遇基本上與美國公民無異,支付的稅項及費用也和本地人所付的相同,亦可以申請買樓按揭。但對於沒有居留資格的外國投資者而言,較難以申請一般的買樓按揭或美國政府的支援買樓計劃,因此可能要向私人金融機構申請貸款,利率亦會更高。

買樓前只需要向美國的稅局(IRS)申請一組納稅人識別碼(ITIN),申請時需出示護照、美國簽證和兩份帶有個人相片的證件。外國人在美國可以購買大部分類型的物業,包括獨立屋(SFH)、公寓(Condos)和聯排別墅(Townhouse)。

美國置業樓價及樓市

截至 2020 年 3月底的數據顯示,美國房屋的成交價中位數約為 US$250,000(約 200 萬港元),過去一年的升幅為 4.1%。雖然受 COVID-19 疫情的影響,美國樓市的增長一度放緩,並於4月中達到低谷,但受影響的主要是待售房屋的供應,而房屋價格仍然相對穩定。而美國5個主要城市的房屋成交價中位數及樓價走勢分別是:哥倫布成交價中位數US$177,600(約 140 萬港元),過去一年的樓價走勢+8.4%、鳳凰城成交價中位數是US$254,700(約 200 萬港元),過去一年的樓價走勢+8.0%、芝加哥成交價中位數是US$309,200(約 240 萬港元),過去一年的樓價走勢+0.6%、紐約成交價中位數是US$573,600(約 440 萬港元),過去一年的樓價走勢-1.0%、洛杉磯成交價中位數是US$760,200(約 590 萬港元),過去一年的樓價走勢-1.0% +5.8%。

另外,在正式購買馬來西亞樓盤前,申請人需要向該州份政府提交申請並獲得批准。如果物業售價格超過 2000 萬令吉,申請人就要額外向經濟計劃部(EPU)申請。

美國置業程序

有興趣在美國買樓的你們可聘用房地產經紀和律師,再向可靠、信譽良好的不同銀行/私人貸款機構查詢買樓按揭計劃,盡可能獲得貸款的預先批准。你可以在房地產網站尋找樓盤,然後與賣方的經紀預約睇樓,若遇到合適心水的樓盤,先與經紀商議,再向賣方提交報價,決定最後價格後賣方的律師開始起草合同,再正式申請買樓按揭計劃,銀行/私人貸款機構會對物業進行估值。你需聘用房屋檢查服務以確定該物業的狀況,律師也會對物業的財務狀況作出調查,如果一切順利,就可以與賣方和貸方預約時間作最後的交收。

美國置業相關費用

按揭

美國的銀行/金融機構都會要求按揭申請人提交個人信用報告,還需要有一定的資金儲備,大約為 6-12 個月的還款金額,在美國,為外國人提供買樓按揭計劃的銀行/金融機構只有數間,包括第一資本集團、滙豐銀行和 Quontic Bank。除了以上機構,亦可以考慮在香港的銀行申請海外物業按揭,再把資金轉移到美國買樓。

首期

物業的成交價與按揭金額的差距就是首期,首期的金額視乎銀行/金融機構批出的按揭成數,即是按揭申請人的資金儲備和信用記錄。不過在選擇買樓的地點時,除了考慮樓價,也要考慮放租潛力。

美國置業涉及的稅費要支付嗎?

物業轉讓稅、FIRPTA 預扣稅和資本利得稅都是由賣方承擔。物業轉讓稅的稅率在紐約市為 1% 或 1.425% 。FIRPTA 預扣稅的金額會將一直扣留至所有應繳稅項都繳納完畢為止。資本利得稅:若果持有物業年期少於 1 年,稅率為 10% 至 37% 不等,視乎物業售價所在的稅階,若持有物業 1 年以上,稅率一般為 15% 或 20%。

*注意:投資涉及風險,過往表現並不反映未來表現。

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