2023年轉眼已經過了一個月,過去受俄烏戰爭影響,無論天然氣、大宗商品、石油以至食品價格都處於高水平。當中歐州尤其以英國更加達到自八十年代高通脹水平,究竟今年是否買英國樓的時機呢?筆者會從多角度分析及評論。
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樓價角度:經濟未算好差
首先從樓價角度,英國普遍經過由2020年起樓價急升25%後,到去年第四季開始回落,主要原因是按揭貸款利息急升令到供樓成本大增,根據當地最大售樓網Rightmove指出樓市由去年七月見頂回落約3%,可喜的是這個跌勢在2023年初見回穩,一月尾數據指出,英國平均樓價回升0.9%,主要原因是買家漸漸消化加息的事實,賣家也接受現實,出價變得比較合理。有趣的是,英國人對房屋需求對比2019年即新冠大流行前增加4%,這個數據反映國內經濟未有大幅削弱。
需求角度:加息降溫 買樓需求升
第二從國民購買力及實際需求角度去分析,假設一個家庭要供一間屋平均25萬樓價的住屋,以9成按揭供30年及現時利率為5%計算,每月還款為約1,250鎊,這個數目大概在英國可以租到一間價錢相若的屋,即是就算利息處於一個高水平,供樓與租樓成本差不多,變成買樓的誘因加大,為市場提供大量實際需求。縱然花費在住所佔收入比例仍處於歷史高位,但仍然吸引一些已經儲好首期的人選擇買樓。隨著環球加息潮逐漸減退,利息支出見頂甚至有機會於下年降溫,相信需求會穩定增加,令樓市在實際需求支持下穩步熱絡起來。
宏觀角度:銀行開始放鬆銀根
最後從宏觀經濟、通脹及利息走向角度分析,由上年四月起,石油、運費、糧食、商品因為俄烏戰爭和新冠在中國封城關係,價格飛漲導致通脹處於自上世紀八十年代後未有的高水平,尤其電費和汽油費達到不能負擔的水平,幸好現在回落到戰前水平,如果沒有重大政局變化,今年通脹會有所舒緩。
今年初國際貨幣基金會預測八大工業國中,英國經濟將會有些微收縮,但比去年預測的大幅衰退為好,主要原因關於後脫歐問題未能解決導致勞工成本高企,通脹未能跟隨歐洲退卻。而去季英國生產總值更錄得輕微升幅,相信整體來說,最壞情況已經過去。利息走勢方面,雖然英倫銀行在一月初仍然加息50點,但隨着美息見頂,預計息口增幅將會溫和甚至下半年有幾會減息。實際上英國本土有些銀行已經開始放鬆銀根,吸引新的借貸及按揭客戶。
總結,雖然處於一個高通脹的環境,2023年仍是一個英國置業的好時機。
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