市中心的私樓價格持續上升，難上車難完夢？不妨考慮一下村屋。香港村屋一般較市區便宜，比起市居單位有更多實用面積，除了環境清幽，更屬獨立屋，住起來特別有型有款。因此，近年村屋市場反應十分熱烈，已吸引不少港人以村屋作首置。
有錢直接購買村屋是最好的情況，如果無能力直接購買、要承造村屋按揭的話，那需要非常小心，因為很多細節與普通按揭不同。這篇文章會告訴您所有村屋按揭相關的事情！
申請村屋按揭的最高成數
自2019年推行新按揭保險計劃後，首置人士購買村屋可以承造高達八成半按揭，並不是以往只有最高60%按揭；即使是非首置人士，也能承造八成按揭！
800萬以下的村屋單位＋買家首置能承造最高八成半按揭，非首置最高八成按揭；800萬以上至1000萬以下的村屋單位（沒有分首置或非首置）都能承造最高八成按揭。如下圖所示：
| 村屋樓價 | 以往按揭成數 | 最新按揭成數 |
| HK$8,000,000以下 | 最高60% | 最高85%(非首置最高80%) |
| HK$10,000,000以下 | 最高50% | 最高80% |
村屋按揭的最長還款期
村屋按揭最長還款期字面上為30年，但人齡、樓齡等因素都會影響銀行實際批核給申請人的最長還款期，實際以銀行標準為主：
人齡以「75-」計算
和普通的樓宇按揭計劃相同，銀行會考慮申請人的人齡及樓齡決定申請人的最長還款期。人齡計算與普通私樓一樣，銀行會以「75減」作計算，換句話說就是按揭申請人是45歲以上的話，則未必批足30年的最長還款期。
樓齡以「55減」計算
以私樓為例，一般樓齡加還款期不超過75年，按證公司會批出按揭保險；但是村屋的樓齡加還款期不能超過55年。也就是說，如果村屋樓齡為25年以上，便有機會未能批出30年還款期的物業。
假如，按揭申請人40歲，物業樓齡35年，需要經按保借八成五按揭。以人齡計可借足30年，但以樓齡計只能借20年，因此還款期批核結果最多為20年。
所以按揭申請人想確保取得最長按揭還款期的話，應該選擇較為「年輕」的單位；詳情能夠向地產代理查詢，或自行查冊。
必知村屋按揭中伏位
違規僭建
有露台、天台、天台屋、花園、停車位等建築的村屋皆有機會是違契僭建單位。以往的僭建案例太多，銀行會派人到場檢查單位，當看到其單位違
規時，在批核按揭時會要求買家還原單位，把原批出的價款額扣除還原單位的費用作為新的按揭批核金額，因此批唔足貸款額。
有一些僭建案例更為複雜的村屋，像是有地牢、花園泳池、將上下兩層打通等等，由於還原費用極高，銀行高機率會唔批按揭。
村屋買家或代表律師應小心檢查村屋的滿意紙、轉讓契、樓宇分契、豁免書等由政府發出的文件，以確定村屋的批地、建屋等通通符合程序標準，不會造成風險，按揭就不受影響。
轉讓限制
村屋有轉讓限制，所以銀行在審批方面特別嚴格，申請人需要格外小心準備所需文年，像是有平面圖的齊契、滿意紙等，如果村屋樓齡在五年以下，更有可能需要補地價。此外，村屋會分為 3 類，分別是丁屋、舊屋和臨屋。基本上，除了丁屋之外，其他2個都會被銀行拒絕按揭。
業權或路權問題
村屋單位容易發生「道路使用權」的問題，因村屋業權不一定包括附近出入口通道的路權。路權是較複雜的概念，例如該村屋單位周圍都可能被私家路圍繞，村屋業主沒有公家路能夠直達屋前，甚至連屋企都入唔到，即使銀行有一日收樓，但連間屋都入唔到，所以一定唔批按揭。
村屋業主要出示路權契，證明村屋業主有權使用道路出入；此外，有巴士直到門前或是有政府路燈，也能證明村屋四周是公家路；申請村屋按揭的那所單位附近沒有政府路燈或其他證明工具時，有路權契更好，證明村屋業主有權使用道路出入。
一般來說，未能證明路權、村屋業主身份、沒有滿意紙以及樓契沒有平面圖，銀行都不會批出村屋按揭，特別需要在簽訂臨時買賣合約前注意。
村屋平面圖
很多落地太久的村屋都可能會遺失平面圖或一些重要的樓宇文件，像是沒有圖則、圖則已遺失、沒有屋契、轉名契等重要文件等，銀行都難批其按揭申請。
村屋樓花
銀行不會為任何村屋樓花做按揭，直到村屋起好後先可以申請按揭，最緊要一定要有滿意紙先可以申請按揭！不過，如果無滿意紙的話，即使是已落成村屋單位，銀行都不會批出按揭。
樓齡計算
像上面提及到，銀行審核村屋按揭時會以「55減」樓齡來計算最長還款期，如果樓齡大於25歲時，就未必批足最長還款年期。
其他村屋按揭常見問題
什麼是滿意紙
滿意紙是由地政署發出的正式文件，證明該村屋土地符合政府的批地條件。這文件會影響銀行是否願意承造村屋按揭。村屋的準買家可透過地政總署土地註冊處網站查閱滿意紙。如果該村屋沒有滿意紙，買家就未能證明其業權，銀行都不會批出按揭，所以簽訂臨約前必須有滿意紙。
為何村屋按揭的申請時間較長
由於銀行需要委託估價行進行估價，批核按揭時間要較長，一般長達1 – 1.5個月時間，所以要更早預備按揭事宜及進行按揭比較。村屋買家買賣最好把成交期預留到兩個月以上，確保銀行有充足時間批核按揭申請。此外，也必須事先了解清楚樓宇結構，村屋是否有違規僭建問題，以免影響按揭申請。
村屋容易估價不足嗎
村屋出現估價不足的情況十分常見，特別是一些較偏遠的村屋單位、交通稀疏、樓齡舊、沒有屋苑管理的村屋，銀行估價更加保守。建議買家準備較多的流動資金，特別是針對承造做高成數按揭人士，一旦出現估價不足時，也可以輕鬆處理其突發開支。
村屋按揭雖然比一般按揭申請麻煩，但是村屋提供很多優點是市中心難以辦到的，例如獨立屋、風景、面積實用等，當然交通方面會麻煩一些，但不少村屋地段都有小巴返回市中心。最緊要是，買家小心選擇心水單位，檢查清楚樓宇結構、滿意紙、樓齡等、路權業權等資訊，最好準備多一點流動資金，以一一拆解申請村屋按揭會遇到的所有問題，最後祝各位準業主、按揭申請人事業順利、供樓順利！
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