日本置業

日本是香港人頭號旅遊熱點,但有否想過在日本置業、投資,甚至落地生根,享受優質生活?東京奧運及大阪開賭,大型基建上馬,加上按揭低息,政府新政鼓勵國民置業,激活二手交投,樓市多重利好。而且日本民宿2018年合法化,政府又鼓勵外商投資,創業浪潮一觸即發;只要投資公司,便可申請工作簽證,甚至永住日本。但日本置業文化不大同,沒有臨時買賣合約,謝絕討價還價,萬一不慎選錯代理更隨時「人去樓空」。經營生意也要注意文化差異,例如開設民宿須配合日本人的鄰里文化,否則可能被吊銷牌照。以下整合了有關日本置業的資訊:

如何在日本物色物業?

地產經紀及代理

海外置業的過程當中必須要做不少功課,包括瞭解當地物業市場、物業轉讓手續、物業買賣的稅項及費用,如果打算放租則要留意當地的租金回報、針對租金收入的稅項以及租務管理等。但礙於法律和語言上的障礙,一般的文件都是全日文,以及為免與賣家有溝通上的誤會等問題,最好都是尋求房地產代理公司的幫助。

由於香港人買日本樓已經不是新鮮事,其實現時已經有不少日本的地產代理在香港設立辦事處,提供直接的日本物業查詢及對應服務。例如桜ノ不動產株式會社東急Livable株式會社都是規模比較大的房地產代理公司。經紀費一般為物業價格的約 3% 和一筆小額費用(約4,000 港元),另加消費稅。這些代理公司通常還會提供租務管理一條龍服務,讓業主可以身在異地都能順利把單位放租出去。

日本房地產網站

以下為外國人常用的3個日本房地產網站及它們的特色:

  • Best Estate:24小時提供在線服務,包括 ZOOM 網上睇樓服務(10:00-18:30)。職員可提供 7 種語言的服務,包括中文(普通話)。設有 Android 應用程式。
  • Real Estate Japan:定期舉辦有關日本房地產投資的研討會。搜索引擎的篩選條件包括收益率、車站距離等投資者會特別留意的因素。
  • Japan Property:傳統的房地產網站,搜索引擎的篩選條件包括房產類型、價格範圍、臥室數量和最近的地鐵/JR車站等。

日本買樓程序

以下為在日本購買物業的一般流程:

  1. 根據個人經濟能力,考慮要買樓或買地,以及不同的房屋種類(公寓或獨立屋)
  2. 聘用房地產經紀/代理去為你尋找合適的樓盤,以及聘用「司法書士」為你處理法律上的事務
  3. 向銀行查詢買樓按揭的方案
  4. 盡可能親身到日本睇樓,順便申請自己的日本印章(日:印鑑)
  5. 遇到合適的樓盤就向賣家提交購買意向書(日:買付証明書),如果是買一手樓則提交購買申請(日:購入申込書),並支付訂金(日:手付金)5%-10%
  6. 正式申請買樓按揭
  7. 賣家的司法書士會發出「重要事項説明書」,包含一切有關該物業的資訊,需小心檢查清楚
  8. 與賣家簽署買賣協議,需使用日本印章
  9. 對物業作最後檢查
  10. 在司法書士和銀行代表的見證下支付餘額和簽署轉讓業權的文件

日本買樓稅項

於日本購買物業,稅款及雜費大約為樓價的6%至8%;置業後亦要每年繳交1.4%固定資產稅、0.3%都市物業稅、每個月須支付管理費及一筆「維份基金」,一般佔租金收入的10%至15%。出租物業須每年繳納固定資產稅及都市計劃稅(固都稅),金額一般為政府估值的4%。賣樓時,政府有可能扣起樓價10.21%的源泉稅,但會在下年度確定須繳付的所得稅金額後,退還多繳的稅款。

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