【新手業主必看】樓花意思是甚麼?細數買樓花程序、好處及風險!

樓花意思

在2022年,儲錢買樓依然是不少港人的人生路向,雖然香港樓價貴絕全球,更連續12年成為全球樓價最難負擔城市。你以為樓市會被疫情拖累嗎?儘管樓價有輕微跌幅,但各投資者則視為入市好時機,2021年成交量卻不跌反升。當中不少人都選擇「買樓花」,究竟買樓花是甚麼意思?買樓花有甚麼好處或風險呢?買樓花有甚麼程序?我們將會為您逐一講解!

樓花意思是甚麼?

樓花即是未落成的一手新樓,預售樓花期為最長30個月。對於發展商來說,發售樓花有助資金流動及風險管理。不過都因樓花是未落成的新盤,令人卻步,所以發展商在發售樓花的同時,都會設立優惠吸引有意投資者去購買。發售樓花時,都會配備售樓說明書等文件,買家更可到示範單位参觀,預測樓花建成後的風貌。既然是未落成的樓盤,買樓花風險會是甚麼?

購買樓花前,先了解買樓花風險!

由於樓花尚未落成,故此有一定的風險。買樓花期間,不少準買家都會擔心項目爛尾,交樓日期在即,樓宇卻遲遲未落成。同時,都會擔心單位的實際情況,例如收樓質素、景觀及空間感等。單位質素不乎預期是小,遲遲未能收樓是大,所以買樓花風險頗大嗎?

一旦不幸遇到爛尾樓,準買家豈不是血本無歸?實際上「預售樓花同意書」及「一手住宅物業銷售條例」都能保障樓花買家的權益。預售樓花同意書中,買家可留意「銀行承諾書」及「無擔保貸款合約」兩部份。銀行承諾書保證了在發展商無能力支付建築費下,會由銀行支付餘下建築費,直至項目完成為止。由財務公司作出的「無擔保貸款合約」指發展商需要找尋途徑自己墊支建築費在信託戶口內,餘額用擔保來承借。另一做法則是發展商可用自己資金存放在信託戶口內,用以支付建築費。在過往爛尾樓案件中,都反映了上述條例的確降低了買樓花風險。

在延遲交樓的情況下,「一手住宅物業銷售條例」就保障了一班準業主。他們可選擇繼續等待發展商交樓或踢契,買家可在獲延展的關鍵日期後1至28日或第六個月後立即踢契,之後發展商需於7日內退款買家已支付的樓價及利息。儘管有法律保障買家權益,但都不能忽略買樓花風險。但是凡事都要兩面睇,當然要了解埋買樓花好處!

買樓花好處是甚麼?

買樓花最大的好處莫過於能購買「一手樓」,一手樓普遍都較受歡迎,其樓價更有升值潛力。不過都有部份人為求安心會選擇買現樓,但一手現樓往往都出現爭崩頭的情況,只因新盤供不應求。加上大部份發展商都傾向發售樓花,新盤買賣則少之有少。

不過可以肯定的是買樓花的優惠總被買現樓多,往往提到買樓花好處,就會想到發展商為吸引買家而推出的「即供」優惠,即購買樓花後,便向發展商支付整筆樓價,而過往最高即供優惠可達價單8折,相當吸引。所以愈早付款及繳付全數的買家,往往能獲得更多優惠。

購買樓花程序知多少

購買樓花可分為三大部份,分別是購買樓花前,正買入樓花及購買樓花後。不過建議在買入樓花前先考慮及評估自身財務狀況,決定可以負擔哪種價位的樓盤,買樓花首期是否充足,能否通過樓花按揭壓力測試,之後就計算每月供數,多做準備,了解買樓花風險,並將其風險降低。然而,一手樓的不少雜費如律師費、經紀佣金,甚至部分的印花稅都是由發展商支付,這讓準買家能更容易計算總支出。

購買樓花程序一:查閱售樓說明書及價單、参觀示範單位

發展商在發售樓花最少7日前,便會在新盤的網站上載售樓說明書,內容包括物業管理資料、鳥瞰照片、分區計劃大綱圖、布局圖、樓面平面圖、住宅物業的面積、付款優惠及建築用料等。有興趣的買家則可詳閱售樓書,揀選最合心意的單位。

為了掌握樓花受歡迎的程度,發展商會先公佈價單,並以幾張價單發售單位,方便​​修訂價格,其後會因應市場反應安排銷售。而銷售安排則會列明認購單位方式,如入票及招標的日期、時間及地點,亦會公佈出售單位的數目,讓準買家能預計買到合心意單位的機會。

接著,就是買樓花程序中最有趣的步驟——参觀示範單位或清水房,兩者都開放給公眾参觀。示範單位是經過設計師精心佈置,而間隔亦有可能被改動,視覺上較為美觀。清水房即無改動的示範單位、收樓時的模樣,單位間隔、用料都與售樓書一致。樓盤廣告絕大部份都是經改動過的示範單位,因宣傳效果更佳。

購買樓花程序二:入票認購及揀樓、簽訂臨時買賣合約

最重要的買樓花程序就是入票認購。買樓花主要透過入票或招標方式認購,而絕大部份的新樓盤都以入票方式推售。招標方式大多只會應用於豪宅發售,因市場供應不多,受眾較少。有些項目的入票數量則不設上限,有準買家為求增加中籤機會,會入多過一張票。一張票的金額一般為10萬元,作訂金用途,支票抬頭為發展商的律師樓,不過都有不少項目限制準買家的入票數量為2-3張。

樓盤開售當天,準買家需到售樓處参與整個過程。售樓處由登記處、抽籤區、揀樓區及簽約區組成。最緊張的步驟就是發展商抽籤決定每組買家揀樓次序,抽籤氣氛會十分熱烈,能揀選合意單位的準業主都很幸運,而被揀選及尚未簽臨時買賣合約的單位也會在當眼處列明。

有幸揀樓的準業主就要準備簽訂臨時買賣合約。在簽合約時需先預備「細訂」,訂金一般為樓價的 3% – 5%。而在簽署臨時合約後的 5 個工作天內,雙方須簽署正式買賣合約,買家須繳付「大訂」,即扣取「細訂」後的 10%樓價,最後連同印花稅及律師費一拼付清。

坊間俗稱的「撻訂」就是在買樓花程序中簽訂臨時買賣合約步驟後,放棄已繳付的訂金,不完成交易。除了放棄已繳付訂金外,都可能蒙受其他損失,甚至被追討賠償。

購買樓花程序三:完成買賣手續及收樓

來到最後一步的買樓花程序就是收樓!發展商交樓前必須取得「入伙紙」和「滿意紙」兩份文件,才可通知業主收樓。「入伙紙」由屋宇署發出,確保單位符合結構安全、入住標準、物業的用途及每層單位數目等規定。「滿意紙」由地政總署發出,符合地政總署興建行人通道、天橋或綠化設施等要求。

收樓前14日,發展商會透過律師樓向買家寄出買賣確認信件,買家就可憑信收樓。而在這之前,買家必須完成所有買賣手續及支付圖則費與管理費等。收樓當天,買家需到交樓處辦理住戶登記,然後取得單位鎖匙、業主手冊及樓宇說明書等文件,交樓職員都會陪同買家前往單位作簡單點收,整個收樓過程約一小時。

現在,你應該清楚樓花意思、申請程序、好處及風險了吧!假如想買一手新樓又不急於入住的話,買樓花是其中一個值得考慮的選擇之一,與一手現樓比較,一手現樓在價格、推廣優惠方面的競爭力都不如買樓花好;雖然買樓花具備一些風險,但是香港已經有相關的法律能夠障一眾樓花買家;此外,買樓花好處十分明顯,就是價格比較便宜,樓花買家能夠享受高達8折來買入樓花,這是買一手現樓難以辦到的;儘管樓花的價錢划算,一眾準買家都必須評估自身財務狀況,做好風險管理,才能安心上車!

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