澳洲樓盤購買指南
澳洲四季風光明媚，生活節奏悠閒，環境舒適，令港人不但喜往澳洲旅行，更將澳洲視為移民的理想國度。如果你打算將來移民到澳洲並在澳洲置業定居，這篇文章就非常適合你看了！
移民澳洲有甚麼途徑？
移民澳洲的主要途徑為技術移民，當中分為3大類：1.澳洲技術移民、2.偏遠地區技術移民 及 3.臨時技術移民。
而簽證類別則會由移民基於年齡限制、EOI分數、職業類別、英語水平及政府擔保等因素再細分。
非澳洲人想購買澳洲樓盤，會有甚麼限制？
所有外國人必須經外國投資委員會（FIRB）核准外國投資才能夠在澳洲購買樓盤，申請者可以網上申請並繳付相關費用。除非澳洲樓盤發展商有事先為整個發展項目取得FIRB 豁免證書（Exemption Certificate）， 購買該項目的外國人就能豁免申請。
而外國人可以購置的澳洲樓盤種類也有限制，包括不能購買二手樓，如果購買閒置土地就必須在4年之內完房屋興建。
購買一手樓盤則不受相關限制，而且購買數量不限。
不過在澳洲的個別州份，由其是受外國投資者歡迎的新南威爾士州，會額外設有針對外國人的稅項。還有，澳洲政府有個名為「首次置業補助計劃」，此計劃只適合澳洲的居民，外國投資者在澳洲首次置業都不會獲得補助。
為甚麼仍有不少人一心購置澳洲樓盤呢？
首先，即使是外國人，購買澳洲樓盤後同樣可獲永久業權（Freehold）。所謂永久業權即代表業主可永遠持有該建築物及其直立的土地，雖然永久業權之下房屋及土地的一切維修、保養、工程等等都必須由業主負責，但非永久業權的物業業主需在經歷一定年期後將土地還給業權擁有人，令普遍買家仍傾向購買永久業權的澳洲樓盤。
此外，海外投資者亦可申請按揭。物業按揭成數會因應買家及銀行而有差異，一般情況下澳洲按揭貸款額可達6至7成，年利率可低至4.25%。貸款年期可長達25年，首5年可享有本金寛限期。
我也想購置澳洲樓盤，我該如何選擇？
首先，投資者最好先僱用一名值得信任、最好有多年經驗的地產經紀，他們比誰都了解澳洲樓盤行情，而且會站在投資者的立場，分析怎樣的價位最適合投資者，他們的意見為非常值得投資者參考。地產經紀一般會收取1.5−4%的佣金。
最近澳洲大學區的樓盤最受外國投資者關注，始終澳洲的大學一直是莘莘學子的留學目標，每年收生超過120萬，當中至少2成為外國留學生。很多留學生都希望畢業後留在澳洲工作及定居，或者計劃讓子女將來讓子女就讀澳洲的大學，因而選擇投資大學區物業。例如是Macquarie大學區的樓盤Park One，位於Macquarie Park中心地段，鄰近火車站以及科技園，價格亦只需50多萬左右，算是非常划算了。
投資澳洲樓盤的其他相關費用有甚麼呢？
除了支付樓價給發展商外，還需要繳付各種稅項、按揭費用、經紀及律師費、房屋檢查費、保險費用等等。而且金額高低會取決於物業所在的地區、物業的種類、買家聘用的專業服務等、申請按揭的機構和種類等因素。
我已經決定了投資澳洲樓盤，購買程序如何？
澳洲始終是移民大國，海外投資者購買澳洲樓盤的程序都不算太複雜，完整的步驟如下：
- 聘用房地產經紀，根據個人的經濟能力和需要，及參考地產經紀的意見，考慮不同種類物業，例如公寓或獨立屋，㨂選最理想的樓盤。
- 再聘請按揭經紀、會計師和律師，他們會根據投資者的購買計劃，幫助投資者獲得貸款的預先批核。
- 投資者應盡量親自到澳洲參觀樓盤，並特別留心樓盤必須是符合上面提及 FIRB 的要求。
- 在尋求律師意見後可簽署銷售合約，該合約應設有冷靜期及 FIRB 條款。然後投資者便可支付訂金。
- 這時按揭經紀會幫投資者正式取得按揭批核。
- 買賣雙方交換合同，這時需要向賣家支付10%的按金。
- 切記要申請 FIRB 的外國投資批准。
- 等待驗收樓盤，而驗收當日地產經紀會陪同買家作最後檢查和交收。
賺置馬來西亞樓盤除了物業售價外，還需要繳付各種稅項、按揭費用、經紀及律師費、房屋檢查費、保險費用等等。而且金額高低會取決於物業所在的地區、物業的種類、買家聘用的專業服務等、申請按揭的機構和種類等因素。
我有心水的馬來西亞樓盤了，購買程最後，投資澳洲樓盤的回報如何？可觀嗎？序是怎樣的呢？
在馬來西亞買樓的程序也非常輕鬆，步驟如下：
- 根據經濟能力和需要，考慮不同種類的物業：公寓或獨立屋，以及聘用房地產經紀、按揭經紀、會計師和律師。
- 與經紀預約時間參觀樓盤
- 如果決定購買新樓就可以簽署發展商的銷售表格，如果買二手樓就可以簽署個人賣家的銷售合同。樓盤發展商會在大約14日內安排簽約。簽約一般會在當地律師的見證下(視像會議或親身)或於馬來西亞大使館進行。
- 如有需要，可向銀行或金融機構申請買樓按揭計劃
- 在簽置發展商銷售表格或個人賣家銷售合同後，會在14日內簽署正式買賣協議（SPA）及支付首期的10%作為訂金。餘款會在發展商完成進度，並由合資格人士檢定樓盤後通知買家繳付。
- 律師協助買家申請政府的外國投資許可。
- 在買賣協議（SPA）指定的日期，發展商會向買家交樓，買家亦可對物業作最後檢查，並獲得物業鑰匙。
- 律師為買家處理業權轉該事宜。
最後，未來馬來西亞樓盤的升值潛力可觀嗎？
除了自住，不少買家購入澳洲樓盤用來放租，作為一種長遠、穩定的投資。澳洲不同地區的租金回報率都有差別。截至2020年6月，澳洲8大首都綜合租金回報率分別為公寓單位的3.9%和獨立屋的2.8%。
當中，比較高回報的選擇包括珀斯、布里斯班和坎培拉的樓盤。他們的樓價與其他地區相比較低，租金回報率相對更高。尤其是坎培拉的公寓單位租金回報率為5.5%，獨立屋則為4.0%，對投資者來說十分可觀。
海外投資者還需要留意澳洲政府對出租物業的相關政策。外國人需向澳洲稅務局繳交特定的所得稅率。年度租金收入在9萬澳元以下的業主，稅率一律32.5%；當業主的年度租金收入高於9萬澳元，稅率則由 37%至到45%不等，視為實際租金收入水平。但是這32.5%的所得稅稅項是扣除所有相關物業開支後的租金收入，包括招租廣告費、建築物維護費、按揭利息、其他稅項、保險費、水電費和房屋折舊金額等。所以業主最好僱用專業會計師去處理和計算實際需要繳交的款項。
*注意：投資涉及風險，過往表現並不反映未來表現。
本文所提供的信息僅供一般參考之用，並不構成任何個人化的投資勸誘或建議。
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