樓宇二按

樓宇二按

樓宇二按通常發生在業主未能獲批足夠的按揭貸款時的「PLAN B」，基於不同的原因會導致銀行沒批足夠按揭貸款給按揭申請人；如果一按批唔足時，申請人常常會向發展商或財務公司申請另一張樓宇按揭，去借「批不足的金額」。

申請樓宇一按後，申請人所購下的單位已經抵押了給一按銀行，所以申請人不用把單位抵押單給二按公司，因此申請二按有較高的每月還款利息。

有發展商為吸引新客户向他們申請二按，都會提供特快批核和首幾年低息或免息，讓申請人解決燃眉之急。

樓宇二按很難申請嗎？

一按的服務提供者一般是銀行，他們能夠提供較低的每月利息，是大多數人的申請選擇；但是受到金融管理局監管，審批按揭會較為嚴緊一些。

申請人辦理二按時必須得到一按銀行的同意，否則銀行有權取消樓宇一按合約；坊間有財務公司為吸引更多客戶借貸，會在未得一按銀行的事先同意下，就批出二按貸款；如果申請人在未得銀行同意下，擅自抵押同一物業以取得二按貸款時，銀行一旦發現時會要求要借款人立即全數償還二按貸款，當然也有可能只是要求您新增擔保人，補充一些資料。

以上提及到向發展商申請二按時，他們為吸引新客户，會提供首幾年低息甚至免息優惠，但是申請人須要留意在優惠期完結後，二按供款及利息有多少，如果在短時間內的月薪或積蓄沒有穩定增長，優惠期後的每月還款很有機會變成申請人很大的負擔。

該選擇財務公司還是發展商二按？

首先要了解二按服務的提供者是誰，主要是財務公司和發展商，他們的定位都是為您提供一按貸款不足時的資金解決方案，以下是財務公司和發展商二按的一些比較：

類型	審批速度	批核嚴謹度	利息
財務公司	快	低	極高
發展商	快	高	高

一般來說，不建議向財務公司申請樓宇二按，因為息口高達15厘，且他們偶有在一按銀行是否批准便向您批出按揭的情況，有明顯的潛在風險，坊間財務公司可借高達60 – 70%的按揭額度。

發展商二按只適用於新盤市場，他們常常為了吸引新客户，會在首二至三年都有息口優惠，但優惠期過後就要供息口較貴的P按，由於二按是無抵押貸款，故此還款厘數也比銀行高。過往樓市上升時，業主可以藉着物業升值在優惠期後申請轉按至其他銀行做新的「一按」，但現時市況不明朗，令物業未必如預期般升值，業主便可能要捱二按的高息了；另外發展商二按的批核會嚴謹一點，不會像財務公司一樣鬆手，通常需要業主提供入息證明、審閱信貸報告及通過「加辣版」壓力測試。

整體來說，我們會建議業主申請發展商二按，最好是準備更充足的資金來應付按揭批不足的情況，那便不用冒撻訂或食高二揭利息的風險了，此外，一按批唔足的原因是和入息有關，可以找擔保人保忙。

二按申請程序

在簽訂正式買賣合約後，在銀行辦理按揭的時間內(如果一按金額不夠支付整個單位)，申請發展商二按。二按揭貸款法律文件，一般都會由發展商代表律師辦理，但律師費和其他雜費會由二按買家承擔。由買方自聘律師辦理二按手續則同上。有些發展商會直接開價叫買家支付一筆手續費，直接由發展商處理律師和雜項事務，在必要開支後剩下的費用也是由發展商擁有。

申請二按時須注意事項

樓按申請人必須注意自己是否有充足的證明文件讓銀行能夠順利處理您的按揭申請，例如穩定的入息記錄、良好的信貸記錄、沒有複雜的財務背景等，能夠只過銀行一關順利批出足夠按揭額度是最理想不過的事情。

即使一按按揭借不足時，申請人也可以考慮必須是否有充足的流動資金來應付突發狀況或有非「二按」的替代方案（例如向家人求肋）。

簡樓承造按揭同簡老婆一樣，都必須有全面性的考慮，不能草率了事！最後祝各位準業主、按揭申請人事業順利、供樓順利！

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