撰文：Pierre Sir
上期筆者以一個業界過來人嘅角度去踢爆發展商一啲古惑招數，今次我會教大家點樣防止投資唔好中招。而近幾年除咗買新樓外，很多投資者都會搵中介或者經過Rightmove 等網站去買二手樓，究竟有咩需要注意嘅地方，今次都會同大家分享。
Table of Contents
1）查清發展商底細
大部分投資者都會經過一些香港代理去購入英國一手房，給大家資料一定係最好嘅一面，究竟有沒有真正了解過發展商自身底細，試想一下如果大家唔小心買咗英國版「恆大」就真係「有得震冇得瞓」，如果發展商係一間上市公司，我們可以輕易取得公司年報，了解是否一間穩陣嘅公司。如果發展商為非上市公司，可以上英國政府Company House 網站，可以透過filing history 查看過去財務報表。
2）首期是否有保障
過去爛尾樓發生由於要求非合理首期，或者被誘騙投入高首期。但係現在有一些發展商提供首期保證的方法，一般由發展商的母公司以個人擔保書方式去跟買方另外加簽一份文件，確認若然項目在指定時間未能交付樓宇，發展商立即支付曾經收過的首期。就算沒有此類保證，發展商可以透過買保險方法去解決，買家可以查清楚發展商有否提供這類保險。另外，簽買賣合約時，發展商必會定下一個「Long Stop Date」，這個條款是若然無論什麼原因，只要在此日期末能交付，買方有權立即要求終止合約並安排全數退款，這點是對買方最大保障。
3）認清土地擁有權及使用權
任何情況下，買家都會指一位律師代表及維護自己權益，因此在簽定買賣合約時定會有一份報告給買家閱讀，當中包括物業使用權、使用權、環境評核報告等重要資訊。其中買家必須要清楚明白當中嘅擁有權，必須確定土地屬於發展商擁有或者有否抵押給其他財務機構例如銀行等，有冇加按情況出現。另外，律師要向當地市政府確認該土地的使用權為正常住宅用地，或其會否提供其他設施等。另外，管理公司會提供一份模擬大廈公契，會列明服務及收費範圍，當中有一個條款會清楚說明管理費加價的準則，買家必須向律師了解清楚此項文件細節。
4）實地考察過去項目
買一手樓之前最好了解一些發展商之前落成的樓盤做一個親身考察，因為可以直接感受到發展商交樓嘅質素，管理團隊服務，樓宇入住率情況。試想吓，如果買入一間管理奇差嘅物業，業主將會承受一個很長遠而痛苦的後果，都直接影響物業將來售出的價錢。而家有很多人在英國都會有親戚朋友，可以請佢哋幫手去行吓望吓，提供一啲意見作為參考。
5）買二手樓注意
如果投資者想買二手樓，建議必須邀請合資格測量師去做一個全面報告，這樣可以更清楚了解準物業嘅情況，有什麼潛在風險，物業有否僭建，及第三方評估價格。這份報告除了買家更了解物業嘅狀況外，更可以成為一個重新講低價錢的有效工具。
大家用以上方法會令減少中伏機會，買到合意，高租值及升值潛力高嘅物業。如果大家對英國一二手物業買賣、按揭、租務事宜有有問題的話，歡迎用WhatsApp或電郵方式向我資訊。
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