不少港人首次置業都會選擇買樓花，樓花與現樓不同，是尚未落成的一手新樓。眾所周知，發展商為求吸引買家認購樓花，因而推出各種優惠給樓花買家。當中最常見的樓花按揭就分為「即供樓花按揭」及「建期樓花按揭」，你了解樓花按揭是甚麼嗎？樓花按揭成數又是如何？讓我向你一一介紹！
如果你不知道甚麼是樓花的話，可以查看早前發佈的文章，它詳細講述了買樓花有甚麼好處及風險，亦細數了買樓花的程序，立即了解樓花意思！
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甚麼是樓花按揭？
由於樓花是尚未落成的物業，於「樓花期」內業主非真正居於物業內，所以發展商推出各種付款方式供樓花買家選擇，故此在按揭方面都與現樓略有不同。樓花買家可選擇即供付款或建期付款，這兩種付款方式是樓花買家最常選擇的樓花按揭類型。另外，樓花買家都可因應自身財務狀況選擇發展商按揭，包括一按、二按。
在申請樓花按揭時，申請人需向銀行提供按揭申請表、臨約、身份證明文件、入息及工作證明等。銀行會根據申請人的文件及信貸評級進行批核，當銀行批出按揭後，便會發出按揭確認信，銀行按揭批核時間約為3個月。
樓花按揭選擇一）即供按揭
在兩種樓花按揭選擇中，即供按揭的優惠較多。即供是指在樓花期期間已申請按揭及支付所有樓價，發展商資金能在短時間內回籠，同時都會提供90至210日的成交期計劃，通常愈短的成交期，折扣優惠會愈多。換言之，180天即供付款計劃的優惠比210天即供計劃多。
假如樓花買家選擇即供樓花按揭，就要注意2022年的按揭保險並不接受樓花買家承造
9成按揭貸款金額，而「林鄭plan」的9成按揭貸款計劃同樣都不適用於樓花買家，因9成按揭保險只適用於「已落成住宅物業按揭」，因此「選用即供方式的樓花」並不符合規定。可是，樓花買家仍可選用按揭保險舊例，600萬以下可申請最高8成按揭，400萬以下最高9成按揭。所以即供樓花按揭則較適用於資金充裕的買家。
樓花按揭選擇二）建期按揭
發展商提供的建期付款優惠通常較少，而建期付款即指在樓花期期間支付小部份樓價，再於物業落成後才正式供樓，而樓花買家可在收樓前3個月才申請按揭。預售樓花期為最長30個月，建築期付款存在不少風險，例如估價不足、申請人收入或樓市變動等，種種因素都會影響銀行最終批出的按揭貸款額結果。
不過，選擇建期樓花按揭的買家就可向按揭保險公司申請6成以上按揭，因建期按揭是指待樓宇落成才進行按揭，因此首期亦較便宜。但是樓價比即供期付款高是不爭的事實，如果樓花買家臨時改變主意，選擇即供按揭可行嗎？過往都有樓花買家臨時轉軚，它們需要向發展商申請，當中有機會需要支付額外律師費或其他費用。
剛才有提到按揭保險，究竟按揭保險是甚麼？按揭保險即由按揭保險公司作擔保，讓銀行可承造6成以上的按揭計劃，令買家可以以較低的首期借到8至9成的按揭。現時市場有三間提供按保計劃的公司，分別是香港按揭證券(HKMC)、昆士蘭保險(QBE)及AIG Mortgage Insurance。買家可選擇每年清還保費或一次繳清。若一次繳清，一般按揭保險公司會提供約8折保費折扣。基本上沒有購買按揭保險的話，銀行只會提供不多於6成的按揭貸款金額。假如申請按揭保險，就有機會借到9成按揭。
樓花按揭選擇三）發展商按揭
假如你認為不能通過壓力測試或入息審查，你仍可選擇發展商按揭。發展商為了鼓勵買家入市，與財務公司推出發展商按揭，這並不受金管局限制，可借出更高成數的樓花按揭，變相令買家以較少資金入市。發展商按揭亦稱「呼吸Plan」，買家在毋須壓力測試情況下便可申請按揭上車。不過現時有發展商都會要求買家提供入息證明，即所謂「半呼吸Plan」。
發展商按揭設有低息期及高息期，首2至3年利息通常與傳統銀行差不多，有些甚至首年免息免供，但其後利息將大幅上升。所以有買家會於低息期過後轉按至傳統銀行，銀行會跟據當時物業估價、借貸人的還款能力，去決定轉按是否成功。
然而，有不少樓花買家礙於首期有限，希望借得更多以作幫補，會選擇發展商二按，不過成功申請二按並不容易。二按即在銀行借取6成一按後，再向發展商申請二次按揭，而二按有配額制度，資金並不足夠借貸給所有申請人。另外，要留意想申請二按需先得到銀行同意，而銀行會要求借貸人的一按及二按供款同時通過壓力測試，二按會用還款期中最高息口再加上3%做壓測，一般只可做25年，因此要求買家有很高的供款能力。
即供按揭 VS 建期按揭 VS 發展商按揭
三個樓花按揭都有不同特色，各個類型都適用於經濟條件不同，又有興趣購買樓花的投資者。不過，投資者都要量力而為，好好評估自身財務狀況才選擇適合你的按揭方法。現在來比較一下3種不同類型的樓花按揭方式，看看哪個更適合你！
| 類型 | 即供按揭 | 建期按揭 | 發展商按揭（呼吸Plan） |
| 適合人士 | 資金較充裕 | 首期有限 | 首期有限 |
| 按揭成數 | 600萬 – 最高8成按揭 400萬 – 最高9成按揭 | 申請按揭保險，最高能借到9成按揭。 | 最高9成按揭 |
| 壓力測試 | 需要 | 需要 | 不需要 |
| 入息證明 | 需要 | 需要 | 不需要 |
| 特點 | 優惠較多 | 銀行最終批出的按揭貸款額易受影響 | 設有低息期及高息期 |
樓花按揭常見問題
1. 申請建期樓花按揭有甚麼地方要注意？
買家可於收樓前3個月才申請按揭，若果買家不幸失業或減薪，便有可能增加上會難度。另外，樓價如在建期間下跌，銀行有權以最新估價計算貸款額，買家就有可能會「借唔足」。
2. 發展商提供的優惠及回贈會否在按揭貸款額中扣減？
假如買家領取發展商提供的優惠，全部均須在貸款額內扣減。
3. 買家能否不經過銀行自行申請按揭保險?
不能夠。按揭保險必須由銀行遞交申請，因為該筆貸款實情都是由銀行負責。
4. 買樓花需要付印花稅嗎？
樓花按揭的印花稅跟一般物業沒有分別，一般於物業轉讓後30天內繳交。
相信你已經對樓花按揭有一定認識，你認為哪個按揭方法更適合你？雖然即供樓花按揭能享有更多優惠，但其按揭成數並不能獲9成貸款金額，故此較適用於資金充裕的買家；至於建期按揭，雖則它未能與即供按揭般享有優惠，但樓花買家可向按揭保險公司申請6成以上按揭，付出較少的首期；若果你未能過壓測，仍可選擇發展商一按，俗稱「呼吸Plan」，買家在毋須壓力測試情況下便可申請按揭上車。不過凡事都要量力而為，好好衡量將承擔的風險！
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