H按P按是什麼?有什麼分別?我該選擇H按還是P按?

H按P按

H按P按都是樓按貸款利率的單位,他們都不像私人貸款一樣以實際數字代表每年利息,而是一組英文單字 + 百分比代表,像下圖:

項目利率(參考例子)
私人貸款年利率4 – 8%
P按利率P – 2.5%
H按利率H + 1.3%

為何會這樣呢?私人貸款年期通常在幾年,金融機構會比較容易計算扣除通漲後的利潤,但是樓宇按揭的最長還款期為30年,申請人大多數都會申請最長的還款年期減輕還款壓力;由於還款年期太長,連金融機構或銀行都無法預測通漲情況、經濟環境等因素,所以他們為了減少做「蝕本生意」的機率,推出了兩個浮動的利息指標來計算按揭還款利率,就是「P按」與「H按」!

P按是什麼?  

H按P按

P按意思是最優惠利率(Prime Rate),銀行借錢給信貸記錄良好的人士的利率,利率計算方法是以「最優惠利率」加一個固定百份比來計算。

P按有分「大P」和「細P」,分別是現時市場上有4種最優惠利率,分別是5厘、5.25厘、5.375厘、及5.5厘;不同銀行會提供不同的P按,使用「細P」的主要是滙豐、恒生、中銀、南洋商業及集友銀行,其餘的銀行如渣打、東亞、花旗、工商、星展、建行、交通、中信都是使用「大P」。如下圖:

銀行P按最優惠利率
匯豐銀行5厘
恒生銀行5厘
南洋商業銀行5厘
中銀香港銀行5厘
花旗銀行5.25厘
星展銀行5.25厘
大新銀行5.25厘
建銀亞洲銀行5.25厘
信銀國際銀行5.25厘
招商永隆銀行5.25厘
交銀銀行5.25厘
創興銀行5.25厘
渣打銀行5.25厘
東亞銀行5.25厘
工銀亞洲銀行5.25厘
富邦銀行5.375厘
大眾銀行5.375厘
華僑永亨銀行5.375厘

由於港元和美元掛勾,所以理論上息率會跟隨美國同步加減(但最終息率加減依然由香港銀行自行決定),所以不同銀行提供的利率不一定會相同。

例如:

A銀行的按揭利率為P – 3.1%,而P按為5.5厘,那申請人的實際年利率為5.5% – 3.1% = 2.4%

B銀行的按揭利率為P – 2.8%,而P按為5厘,那申請人的實際年利率為5% – 2.8% = 2.2%

由以上得知,由於P按浮息和息率都是由銀行決定,所以申請人在研究年利率時,都必須了解清楚不同銀行的P按和息率是多少,才能找出最低年利率的銀行進行樓宇按揭。

H按是什麼?

H按的H全寫是HIBOR,中文意思是銀行同業拆息利率,這是香港20多家銀行之間互相借貸的利率,是銀行借錢的機會成本,H按利率是會不斷浮動、變化的;H按的高低是取決於銀行的資金充足還是短缺來決定;如果銀行體系的資金短缺,銀行便會推出較高的借貸成本,HIBOR便處於高水平、同時申請人的借貸成本也會增加; 相反,如果當銀行體系的資金充足,銀行便會推出較低的借貸成本, HIBOR便會處於低水平、同時申請人的借貸成本也會減少。

由於H按所指的「銀行同業拆息」是銀行的資金成本,銀行不會想做蝕本生意,所以他們會為申請人提供H按利率加上額外百分比的息口,賺取客户的利潤;如果銀行為申請人提供H+1.3%的還款利率,那銀行就是賺申請人1.3厘的還款利息,如果銀行為申請人提供H+3%的還款利率,那銀行就是賺申請人3厘的還款利息。

H按普遍是用一個月銀行同業拆息去計算,也有少部分銀行會用3個月拆息去計。由於「銀行同業拆息」是受到資金流向的影響,例如當有大型新股上市集資,抽走市場資金,該段時期的「銀行同業拆息」一般會較高,在銀行公會的網站查看到每日的「銀行同業拆息」走勢。

說跨張一點、即使「銀行同業拆息」飆升到10厘,由於H按產品都會設有「封頂息率」, 封頂位會和P按的最高息口睇齊,如果今天P為5厘,P按利率為P – 2.8厘,那H按申請人的每月還款息口都不會超出2.2厘!

H按P按分別

H按P按
息率波動穩定
影響因素視乎銀行同業拆息走勢視乎美國息率變動
封頂息率沒有

H按P按,該選哪個?

H按P按選擇
低息環境下,H按明顯比P按着數。

低息環境下,H按明顯比P按着數。如選用P按,現時不少銀行利率高達2.5%,較不化算。若日後加息,H按的封頂位一般亦等同P按,業界幾乎已假定H按實際利息支出是「等同或低於P按」,我們建議申請人選擇H按,因為H的還款厘數一般都較低,即使銀行同業拆息較高時,還款厘數都設有封頂位,每月最高還款厘數只是與P按一樣,可謂進可攻、退可守。

但需要注意的是,有些情況是只能夠申請P按的,例如一手居屋、白居二及綠置居都只能申請P按、部份銀行不提供H按計劃、還有信貸評級較差的客户也不能申請H按。所以申請人在承造按揭時,如果想享受較低還款厘數的H按,就需要了解清楚不同銀行的按揭利率,以及自己的信貸評級。

由於普遍 H 按利率上限等於 P 按,拆息低時,H 按利率會較便宜;拆息高時,H 按利率最多也只是等同 P 按利率,故較 P 按為抵。所以,現時一般以 H 按較流行。

2022美國升息,對P按有何影響?

香港實施聯繫匯率,本地息口通常會跟隨美國息口變化,2022年美國進入加息周期,會間接影響P 按(最優惠利率)。

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