樓宇按揭

樓宇按揭

什麼是樓宇按揭

樓宇按揭是一種有抵押貸款,常見做法是申請人向會借貸機構申請按揭,以申請人借貸購買的樓宇作為抵押品。換句話說,如果申請人未能如期清還貸款,借貸機構有權把抵押品沒收,簡稱Call Loan。

借貸人每月清還按揭貸款是以每月還款額、按揭利率所計算;而按揭利率可分為兩種:P按(Prime Rate)及H按(Hibor Rate)。P按以最優惠利率計算出還款利率,而H按的利率是按一個月銀行同業拆息為基準,再加上某個百分比計算出來。H按亦設「封頂位」息率。因此,如果HIBOR較低,選用H按,會較P按優惠。相反,P按及H按的按揭利息就會較接近,目前HIBOR利息很低,所以較多申請人會選擇H按。

樓宇按揭的申請會受多個因素影響整體申請過程,像是銀行估價(二手樓)、自身職業(受僱或自僱)、購買樓宇的種類、樓齡等,也有可能會按揭唔批(申請失敗)。

所以申請人必須做好功課,了解不同按揭產品,哪個適合自己目前的狀況,選擇出最適合的按揭貸款計劃。而且預先準備一些特別開支,像是銀行估價較2手賣家低、地產經紀佣金、律師費等等。

各大銀行的樓宇按揭利率

銀行及按揭計劃最優惠利率(P按)H按計劃按揭利率現金回贈
花旗銀行P(5.25%) – 2.75% = 2.5%H+1.3%1.2%
渣打銀行P(5.25%) – 2.75% = 2.5%H+1.3%1%
恒生銀行P(5%) – 2.5% = 2.5%H+1.3%1%
匯豐銀行P(5%) – 2.5% = 2.5%H+1.3%1%
中國銀行P(5%) – 2.5% = 2.5%H+1.3%1%

樓宇按揭類別

樓宇一按

樓宇一按指物業新造的樓宇按揭,您會由金融機構裏取得一筆款項用來購買水目中的物業;您所購買的物業會成為借貸機構的抵押品,然後開始每月還款來贖回物業;香港人都很希望成立自己的一個家,但是普遍香港人都需要通過承造按揭來購買物業,向各大銀行或是財務機構 (財仔) 進行樓宇一按。

樓宇二按

樓宇二按普遍是業主進行一按時獲得的貸款額度不足以購買樓宇,又不想向樓盤賣家撻訂時選擇的方案之一。通常申請人會向銀行進行一按後,再向發展商或財務公司申請另一張物業貸款,進行二按。申請人所購買的物業會抵押給一按公司(大多數是銀行),而二按公司不會獲得你的抵押品,所以每月還款制息會較高,同時需要獲得一按公司同意才能進行二按。

樓宇轉按

樓宇轉按是指當業主向另一間金融機構申請樓宇按揭,以抵押品的現有樓價重新申請一份樓宇按揭,向本來的金融機構贖回抵押品,並轉移到新的金融機構。申請人可以通過轉按套現,取得一筆可觀的現金進行投資;此外,很多銀行為了吸納新客户會提供不同的優惠計劃,吸引客户轉按到優惠提供者的銀行,吸引很多精明投機者客户參與。

樓宇按揭產品

居屋按揭

居屋按揭有2種申請方式,分別為綠表按揭和白表按揭。綠表與白表申請人由以下的條件而決定:

綠表資格白表資格白居二資格
1)房委會或房協轄下公屋住戶(「有條件租約」住戶除外)2)持有房屋署/市建局發出有效《綠表資格證明書》的人士1)年滿 18 歲的香港永久居民2)非公屋住戶1)年滿 18 歲的香港永久居民2)非公屋住戶3)由申請截止日期前 24 個月起計,直至簽臨時買賣合約當日,申請者及申請表上的家庭成員不得擁有/共同擁有任何香港住宅物業4)申請者及所有家庭成員均無接受任何房屋資助

綠表申請人士最高可申請九成半按揭,而白表申請人士最高可申請九成按揭。由於房委會提供的居屋有政府擔保,因此毋須做壓力測試,以及申請高成數按揭,亦無須購買按揭保險。

針對綠表及白表購買未補地價二手居屋,房委會向銀行提供的按揭還款保證期以30年為限,由首次轉讓日期起計算,一般銀行會直接將30年保證期減去居屋樓齡,以計算可批出九成按揭貸款之最長按揭年期。如果二手未補地價居屋樓齡超過了30年,那最多只能承造6成按揭,買家需要準備4成首期或以上的流動資金。

另外,居屋按揭亦只可選擇P按,申請人須要額外留意。

村屋按揭

村屋按揭與其他按揭承造有個明顯分別是,銀行在村屋估價常出現估價不足的情況,不同銀行之間的估價浮動也很大,令買家需要準備更多首期作出預防;估價不足的原因是村屋大都由個別業主自行興建,平均質素不穩定;加上申請數量較少,銀行估價經驗會略顯不足。

村屋按揭一般可承造六成按揭,申請按揭保險後,樓價900萬以下村屋一般最多可以借85%(貸款上限720萬)。樓價介乎900萬至1000萬的村屋最多可以借80%(貸款上限800萬)。村屋按揭計劃與私樓一樣,均有H按 、 P按或定息按揭供款,可供借貸人選擇。

唐樓按揭

唐樓的樓價較低,一般200萬至300萬就有交易,而且在「理想」情況下也能夠承造9成按揭,以20萬首期加上其他雜費上車。不過,唐樓樓齡普遍較高,很多都在40至50年樓齡或以上,令申請人難以辦理30年還款年期的按揭計劃;而且唐樓違規僭建改動也十分常見,令銀行批核按揭的難度較高或減少按揭成數;銀行審批唐樓按揭時一般都會要求驗樓,因此在買入前一定要檢查清楚有否涉及違規的情況,以免按揭申請唔批。

雖然唐樓樓價較低,但是要考慮的事情絕對不簡單。

車位按揭

車位按揭和住宅物業按揭不同,在按揭成數方面,車位按揭不能承造六成或高成數按揭;如果車位按揭申請人沒有其他按揭物業在身,能夠申請五成按揭;如有,則只有四成。

在還款年期方面,最多只有15年。在按揭息口方面,由於很少銀行提供車位按揭服務,很少銀行會提供h按,只有大約P-2.65%至P-2.7%水平左右的息率,假設P為5.25%的話,即按揭息率大約位於2.55%至2.6%之間。

二手樓按揭

二手樓市場即是賣家估價後在市場開放的樓價,二手樓也能夠申請高成數按揭,首置人士可以申請9成按揭,不過還是要買按保及過壓力測試。

銀行承按二手樓按揭的態度會較新樓保守。如二手樓樓齡太大,未必批核30年還款期。

此外,銀行估價有機會與二手賣家估價有誤,也較為保守,買家最好準備一定首期以外的流動資金以備不時之需,以免有心水的二手樓後付了訂金後因估價不足令按揭批唔足撻訂的尷尬情況。

工廈按揭

工廈按揭和車位按揭可承造按揭的成數相似,如果申請人沒有其他按揭在身,最高只可承造5成按揭;如果申請人已為其他按揭物業作出借貸或作擔保人時,最高按揭成數會只有4成,加試如果申請人不是在香港受薪,最高按揭成數會只有3成。

稅項方面,新政策下買家無須繳交額外印花稅以及買家印花稅,只需要繳付從價印花稅(AVD)(第一標準稅率),稅率最高達物業價格之4.25%。

年期方面,工廈按揭和住宅物業的最長年期一樣為30年,而且申請人的年齡較大或樓齡太高的話,也未必批足最長按揭還款年期。

樓宇按揭成數的選擇

在新按揭政策下,申請一般的住宅物業按揭,且價值800萬或以下時都能夠申請最高9成按揭,位於800萬至900萬內的物業則能夠申請8成-9成的按揭,位於900萬-1000萬的物業按揭則只能申請最高8成按揭,而綠表按揭申請者最高可以申請高達9成5的按揭。

申請人在購買按揭保險後(除了綠表及白表),都可以向一般住宅物業申請以上說的高成數按揭(6成以上的按揭)。

至於村屋、唐樓或其他非住宅物業有較不同的按揭成數及批核準則,可參考以上內容了解更多。

申請樓宇按揭程序

1. 準備申請按揭文件

簽署臨時買賣合約後,你可馬上向銀行申請按揭貸款,向銀行提交以下文件:

  • 臨時買賣合約
  • 借款人之香港身份證副本(如有擔保人,亦須提供其身份證明文件)
  • 最近三個月的收入證明,如糧單、銀行月結單或存摺等(銀行可能要求非固定收入人士提供較詳盡記錄)
  • 工作證明(如現職合約、卡片等)
  • 最近年度的稅單或報稅表

2. 向銀行遞交申請

選擇按揭計劃時,利率、現金回贈、是否提供mortgage link高息戶口、轉按罰息期,以至超市禮券或其他優惠,都可能是你的考慮因素。

無論你是否已有心儀銀行,仍建議向兩至三間銀行遞交按揭申請,原因是您遞交的申請越多時,您能夠比較不同銀行的offer,讓您能夠得到較好的待遇;如果A銀行批核不如心水時,也能夠轉向B銀行查詢。

另外,你所聘用處理買賣合約的律師樓,必須在按揭銀行的認可名單上,才可為你處理按揭程序。因此,在你聘用律師前,請向心儀銀行確認律師樓是否「on list」。

3. 等待銀行審批按揭

銀行處壓按揭申請時需時,要考慮多項資料像是物業估價、樓齡、位置、附近建設,以及申請人的背景像是職業、薪金、信貸記錄、年齡等,來計算批出風按揭利率、年期及貸款額的考慮因素。

處理申請時間由數天至一、兩個月不等。批出按揭後,銀行向聯絡申請人簽約作實,然後銀行會向你的律師樓發信,安排處理相關文件。

4. 到律師樓簽署文件

在交易日前,買家須到律師樓簽署按揭契據及銀行要求的其他文件。如買家有擔保人,擔保人亦須在銀行貸款前簽擔保書。簽署各類文件時,買家記得用統一簽名格式,以免被銀行或律師要求重簽。

5. 按揭申請完成

銀行批出的按揭貸款,不會直接交到買家手上,而是由律師安排向銀行提取按揭貸款,用作完成交易。交易完成後,買家將在按揭合約所定的日期起開始每月供款。有些銀行會為您提供現金回贈,通常亦在一個月內入數。

申請按揭時須注意事項

樓按申請人必須注意自己是否有充足的證明文件讓銀行能夠順利處理您的按揭申請,例如穩定的入息記錄、良好的信貸記錄、沒有複雜的財務背景等。

樓按申請人也必須計算好自己的財務狀況,是否能夠應對壓力測試及有充足的流動資金來應付突發狀況,例如按揭批唔足、按證公司不批按揭保險等。

此外,樓按申請人需認真了解自己的需要,是否非那物業不可呢?因為,我們看見很多準樓主沒有認真思考自己是否需要那個單位便選擇購買,住了一段時間後發現不適合自己,那便出現很多潛在麻煩及風險。

所以簡樓承造按揭同簡老婆一樣,千萬不能求其了事呀!最後祝各位準業主、按揭申請人事業順利、供樓順利!

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