按揭保險懶人包

按揭保險

按揭保險計劃是甚麼?

根據金管局規定,按揭申請人如要承造按揭超過6成按揭成數時,便需申請「按揭保險」。

按揭保險意思是按揭保險公司HKMC會代替銀行借出超過6成按揭後的貸款,為銀行提供一定保障、減少銀行批出過高成數樓宇按揭時需負擔的風險。

按揭保險為銀行批出高成數按揭打下強心針,但是對一般申請人者來說申請按保等同「打大佬」,看似容易、但殺人於無形,因為按保唔批是很常見的事,按證公司是十分容易請申請人「吃檸檬」的、有非常嚴格的審核準則,所以申請人有機會在申請按保唔批後,要申請二按或「撻訂」,因此申請人必須做好全面準備功夫,包括計算好自己的還款能力、能申請8成還是9成按揭、良好信貸記錄等。

3間提供按揭保險公司

滿足所有申請按保的條件,即可成功申請按揭保險。其實除了HKMC之外,還有2間公司提供按揭保險服務,分別是昆士蘭保險(QBE)及美亞保險(AIG)。它們會向銀行作擔保,讓準買家能獲6成以上,令買家成功申請九成按揭。

4種按揭保險的計算方法

按揭證券公司的「按揭保費表」分為四大類,在按證公司的網頁上會列出「表1」、「表2」、「表3」、「表4」,資訊連結在下方。

「表1」及「表2」屬於舊制的按保計劃,現在已不被使用;在樓價600萬或以下物業最高可做八成按揭、在400萬或以下物業最高可做九成按揭,最高貸款額上限為360萬元,按保申請人也只接受首置買家(申請人名下沒有其他物業)。

「表3」及「表4」是源自2019年10月的《施政報告》林鄭月娥放寬按揭保險計劃,所引進的「新按揭保險計劃」。根據新計劃指出,位於1,000萬元以下物業最高能做八成按揭;而800萬元以下可以做最高九成按揭,最高貸款額上限比舊按保計劃高出100%,即720萬元。無論是新按保還是舊按保計劃,都只適用於首置買家,即申請人名下沒有其他物業。

關於按揭保費表詳情請查閱: http://www.hkmc.com.hk/files/product_file/3/796/Premium%20Rate%20Sheet_CHIN.pdf

新制按揭保險費用

新按保計劃興舊制相比,新制的按保費用會增加15%。

意思是在舊制按揭保費的百分比裏再加15%。

例如:舊按揭制度下要申請9成按揭、30年還款期時,舊保費為4.35%;新按揭制度下要申請9成按揭、30年還款期時現時即為 4.35% * ( 1 + 15% )=5.00% (跟2位小數點)。

新制度下的按揭保險壓力測試

在新按保計劃下,政府放寬了首置人士的「壓力測試」要求。即使首置人士未能通過「壓力測試」,都能成功批出按保,只是需額外再徵收10%按保費。

例如首置人士購入800萬物業,承造九成按揭,借貸額720萬,分30年還款期,據按揭計數機計出,首置人士月供需有28,449元、而月入需達68,135元才能過壓力測試。在新按揭制度下,即使首置人士收入不足,只要能夠符合「供款佔入息一半」的準則,即月入超過56898元( 月收入 > 28,449元 * 2 ),也能夠成功申請按揭保險!

只是要再徵收額外保費,如果按保費用為總按揭額的5%(即要支付總共36萬元),當首置人士收入不足、符合「供款佔入息一半」的條件,按保費用便會是總按揭額的5%再加額外10%,即5% * ( 1 + 10% ) = 5.5% 按保費(即要支付總共39.6萬元)。

申請按揭保險相關程序與所需文件

如果申請 6成按揭或以下,買家向賣家簽了臨時買賣合約後可以直接找銀行辦理其餘的按揭申請手續。

如果申請6成按揭以上,便需要申請按揭保險,簽了臨時買賣合約後,再經銀行將按保申請表遞交比按證公司審批。

按保公司和銀行會分別為申請進行批核,總時間大約 2 – 3個星期。

一般來說,申請按揭保險會需要以下文件:

  1. 身份證副本
  2. 住址證明
  3. 僱傭合約副本
  4. 近 3 個月糧單
  5. 近 3 個月出糧戶口月結單
  6. 其他債務證明,如按揭貸款信及近 3 個月供款證明

頭3年轉按退保可獲退還部分保費

如果選擇一次過付交保費的話,按證公司是會提供保費折扣,現時一般人可取得的保費折扣額是八折。如果曾經試用過按保計劃,再去申請按保,保費折扣會再多一點,最多可以去到五折。

但要在申請的三年內轉按退保、且在按揭還款年期內沒有拖欠貸款紀錄,才可獲得保費回贈。頭一年享按保6折、獲退保費40%,第二年75折、獲退保費25%,第三年85折、獲退保費15%,俗稱為「退保」。

有些申請了8成或九成按揭入市的業主,他們購買的單位樓價在短時間內快價上漲,從而立即轉按6成,除咗甩按保之外、賺銀行轉按優惠之外仲可以套現一筆現金。

但需要注意,可退還的按保費會按年遞減,即首年內可獲退還40%保費、兩年內25%、3年內15%,之後清零。銀行也要開飯,怎會無成本給你「轉按」,所以銀行一般設有2至3年的罰息期,大約1%總貸款額或更高,以防止客戶極速轉按退保。即使獲得退保費用,例如上面例子原按保費36萬,在第2年退保獲得25%退保費,即90000元,扣除罰息後可能剩下1萬多,甚至得不償失。所以,業主們若有意轉按退保,須先了解所參與的按揭計劃中,罰息期的條款,並計算是否有利回報。

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