樓價幾時跌? 樓價跌只需要這3件事發生

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樓價跌

剛好進入2021年的第4個季度,香港在這2年來經歷過無數風波,令多年建的繁榮穩定形象受到一定衝擊;加上在上年至今年第二季期間的疫情嚴峻,令政府持續收緊防疫政策,香港不少商鋪吃下無數苦頭,經濟蕭條令多家商鋪倒閉、商鋪減租、港人移民等;即使如此,最神奇的是樓價不跌,最近半年仲要反升到接近2019年那時的水平!事實上,過去多年香港嘅住宅樓價真的是堅過石堅,但未來或會有機會見到樓價會跌?到底樓價幾時跌?以下告訴您關於樓價會跌的3大條件。

樓價跌原因1 : 香港人移民數量大增

樓價跌

最新的民意調查發現,有超過兩成人表達了永久離開香港的計劃,以全港750萬人計,有150萬名來香港人有移民的打算,而成功移民的人多數是中產或以上階級和專業人士。以上提過香港面對無數風波,目前還在不明朗階段,打算移民的香港人數量或會持續增加,特別是您的親朋好友親口向你表達移民打算時,您也可能會受到影響。

在香港人口老化嚴峻的情況下,加上專業人士、高資產實力人士移民導致整體消費力指數下跌,從而減少現時買樓成交量,如果有150萬人移民,會帶來多大影響?據消息指,去年英國內政部曾估算今年將有15.33萬港人前往英國,而早前有國際大行據此推算,香港將因此走資2,800億元。再看上述移民人數160萬,簡單乘以10倍則有2.8萬億元流走。統計處數據顯示,截至去年第四季,香港M1貨幣供應為3.23萬億元,M3則為15.6萬億元。當資金流失到達1萬億元時,已可嚴重衝擊香港的貨幣基礎,當香港移民人數持績增加時,樓價能否穩如泰山?我是覺得不能。

樓價跌原因2 : 對投資環境不信任

疫情雖然有好轉,但自上年香港實行的國安法與本年度的各種政策都無法給予外資充足信心,所以現在的前景依然不明朗。早前香港遭美國智庫傳統基金會公布剔出經濟自由度指數的榜單,評分納入中國內地。香港的「江湖地位」大受影響,亦反映可能會失去引以為傲的自由市場地位,影響外商來港投資的意欲。

自2019年以來,已不少外資公司打算將總部遷出香港,離開香港的人員(包括外籍公民和香港本地人)數量比金融危機以來的任何一年都要多,將來或有更多公司會完全撤出香港。

例如在旗下擁有Timberland、North Face和其他品牌的VF Corp.表示會關閉已在香港運營25年、現有約900名員工的香港總部、日本索尼(SONY)已將區域團隊遷移到新加坡、歐洲奢侈品公司LVMH表示,將把軒尼詩(Moet Hennessy)酒業部門駐香港的員工安置到其他地方、法國化妝品把歐萊雅(L’Or’eal)也表示,將一些員工從香港總部遷出。

留在香港的人才流失,同時大量高消費力一族流失,將會影響香港住宅物業的租賃或購買成交量。此外,香港新冠疫情的第4波雖然已經援和,但是在近期伏必泰將停產,而且經濟復甦遙遙無期,失業率飆升至7.2%,失業人數超過26萬人。在經濟不景氣、經濟水平高人士持績流失下,樓價供大於求的情況下必定下跌。

樓價跌原因3:投資者減少

樓價高的其中一個大原因是香港犯罪率低與繁榮穩定,吸引外資、高消費力的內地人投資,從而樓價升值。然而在社會運動、疫情反覆、人才移民潮下,將對樓價影響深遠。或許未來會大幅度開放內地專才來港投資,繼續穩定樓價,但是現在並非一定可行,事實上內地人來港生活不易,文化差異多、成本高昂、樓價貴但居住環境可能比上海差;加上香港經濟蕭條,前景不明朗,對內地精英來說,來港的吸引力不一定很高,要非來不可。

對有錢內地人來說,前景不明朗、加上現時政局不穩,內地人也不是吃素的,買樓是一項長遠投資,樓價不升,甚至覺得有反跌機會時,他們還會敢輕易投資嗎?

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