聯儲局主席鮑威爾放鴿，加上FOMC席內不是想坐正做主席，就是怕被特朗普開刀，相信九月減息機會大。事實上今日（8月25）港股中地產股都炒上，樓市有機會築底反彈。不過有物業投資客臨天光瀨尿，捱不過減息就割肉離場，其中一個就是曾指「李嘉誠算不上甚麼」的陳紅天。我們今日就談談他炒港樓10年狂輸30億，輸到山頂屋地可以勁蝕13.1億的故事。
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有運無格局 必敗
66歲的廣東佛山人陳紅天，原本在香港地產圈默默無聞。這位曾經當過農夫、乒乓球教練和中學老師的男人，後來在深圳貿易公司打拼，僅四年便升至副總經理。1990年夫婦倆移居香港創立祥祺集團，1995年回到深圳開發祥祺花園和僑洲小區，其後在當地發展多個住宅、酒店及商業項目，生意做得有聲有色。2013年更透過增持成為華南城集團主要股東，收購深圳民生銀行大廈、證券大廈、亞洲商業大廈等多幢地標建築，業務版圖擴展至上海甚至英國。
然而，真正讓陳紅天聲名大噪的，卻是他在香港房地產市場的瘋狂豪賭。2015年夏天開始，這位「深圳富豪」展開了一場驚天動地的炒樓行動，總投資額超過70億港元，一度震撼整個地產界。可惜好景不常，十年過去，這場豪賭最終以慘敗告終，累計虧損超過30億元。
「李嘉誠算不了甚麼」
炒樓生涯始於2015年，陳紅天首先以3.87億元購入東半山頂級豪宅傲璇OPUS五樓全層連兩個車位，實用面積5154平方呎，呎價75087元。十個月後更大手筆，以21億元向莊士國際收購山頂歌賦山道15號屋地，地盤面積超過1.8萬平方呎，樓面呎價逾22.7萬元，創下全港屋地呎價歷史新高。同期又斥資45億元購入紅磡全新商廈One HarbourGate作為祥祺集團香港總部，改名祥祺中心。
當年陳紅天氣焰囂張，曾向內地媒體放話：「李嘉誠先生在我們身邊算不了甚麼，身家也好，企業規模也好，長和系市值才不到2000億，不算甚麼。」這番狂言背後，據說是因為他擔任主席的深圳同心俱樂部人脈深厚，常務副主席包括比亞迪王傳福、騰訊馬化騰、順豐王衛等商界巨頭。
可惜好景不常，2023年祥祺集團在港三項物業全數被銀行接管，包括OPUS、歌賦山道15號及祥祺中心，三項物業合共向銀行借貸60億元。換句話說，當年70億元掃貨，其中60億元靠銀行貸款。
物業淪為銀主盤後，東半山OPUS率先以4.2億元沽出，較市場估值6.8億元大幅低38%。雖然較買入價帳面賺3000多萬元，但連同利息在內的貸款高達5億元，銀行至少蝕8000萬元。
紅磡祥祺中心被恒生銀行接管後，放盤一年多曾傳出多家國企及本地財團競投，最終由香港都會大學以約26.5億元購入，較買入價45億元帳面蝕18.5億元。
「陳紅天又算甚麼？」
最慘烈的要數山頂歌賦山道15號，被東亞銀行接管後多次招標不果，最終歷時兩年多以7.9億元成交，較買入價21億元勁蝕13.1億元，物業貶值62.3%。諷刺的是，陳紅天當年曾強調這處豪宅「只會自住，不會賣，也不會拿去抵押」，但從代理提供的室內照片可見，物業仍是清水房狀態，相信從未自住過。
連陳紅天夫婦1996年在中半山嘉富麗苑的自住單位也難逃厄運，今年淪為銀主盤後以6455萬元沽出，雖然較買入價2900萬元帳面賺3555萬元，但對比香港炒樓的巨額虧損，根本無濟於事。
這位曾經豪言「李嘉誠算不了甚麼」的深圳富豪，最終在香港房地產市場折戟沉沙，十年炒樓路以蝕超過30億元慘淡收場，成為香港地產史上一個令人唏噓的註腳。
（聲明：上述文章僅供參考，並不構成任何投資建議。讀者宜按自己的能力及認知，而作出投資決定。）
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