村屋按揭

村屋按揭
申請村屋按揭伏位多多,只需呢1篇全教學。輕鬆村屋上車不是夢!

市中心的私樓價格持續上升,難上車難完夢?不妨考慮一下村屋。香港村屋一般較市區便宜,比起市居單位有更多實用面積,除了環境清幽,更屬獨立屋,住起來特別有型有款。因此,近年村屋市場反應十分熱烈,已吸引不少港人以村屋作首置。

有錢直接購買村屋是最好的情況,如果無能力直接購買、要承造村屋按揭的話,那需要非常小心,因為很多細節與普通按揭不同。這篇文章會告訴您所有村屋按揭相關的事情!

申請村屋按揭的最高成數

自2019年推行新按揭保險計劃後,首置人士購買村屋可以承造高達八成半按揭,並不是以往只有最高60%按揭;即使是非首置人士,也能承造八成按揭!

800萬以下的村屋單位+買家首置能承造最高八成半按揭,非首置最高八成按揭;800萬以上至1000萬以下的村屋單位(沒有分首置或非首置)都能承造最高八成按揭。如下圖所示:

村屋樓價以往按揭成數最新按揭成數
HK$8,000,000以下最高60%最高85%(非首置最高80%)
HK$10,000,000以下最高50%最高80%

村屋按揭的最長還款期

村屋按揭最長還款期字面上為30年,但人齡、樓齡等因素都會影響銀行實際批核給申請人的最長還款期,實際以銀行標準為主:

人齡以「75-」計算

和普通的樓宇按揭計劃相同,銀行會考慮申請人的人齡及樓齡決定申請人的最長還款期。人齡計算與普通私樓一樣,銀行會以「75減」作計算,換句話說就是按揭申請人是45歲以上的話,則未必批足30年的最長還款期。

樓齡以「55減」計算

以私樓為例,一般樓齡加還款期不超過75年,按證公司會批出按揭保險;但是村屋的樓齡加還款期不能超過55年。也就是說,如果村屋樓齡為25年以上,便有機會未能批出30年還款期的物業。

假如,按揭申請人40歲,物業樓齡35年,需要經按保借八成五按揭。以人齡計可借足30年,但以樓齡計只能借20年,因此還款期批核結果最多為20年。

所以按揭申請人想確保取得最長按揭還款期的話,應該選擇較為「年輕」的單位;詳情能夠向地產代理查詢,或自行查冊。

必知村屋按揭中伏位

違規僭建

有露台、天台、天台屋、花園、停車位等建築的村屋皆有機會是違契僭建單位。以往的僭建案例太多,銀行會派人到場檢查單位,當看到其單位違

規時,在批核按揭時會要求買家還原單位,把原批出的價款額扣除還原單位的費用作為新的按揭批核金額,因此批唔足貸款額。

有一些僭建案例更為複雜的村屋,像是有地牢、花園泳池、將上下兩層打通等等,由於還原費用極高,銀行高機率會唔批按揭。

村屋買家或代表律師應小心檢查村屋的滿意紙、轉讓契、樓宇分契、豁免書等由政府發出的文件,以確定村屋的批地、建屋等通通符合程序標準,不會造成風險,按揭就不受影響。

轉讓限制

村屋有轉讓限制,所以銀行在審批方面特別嚴格,申請人需要格外小心準備所需文年,像是有平面圖的齊契、滿意紙等,如果村屋樓齡在五年以下,更有可能需要補地價。此外,村屋會分為 3 類,分別是丁屋、舊屋和臨屋。基本上,除了丁屋之外,其他2個都會被銀行拒絕按揭。

業權或路權問題

村屋單位容易發生「道路使用權」的問題,因村屋業權不一定包括附近出入口通道的路權。路權是較複雜的概念,例如該村屋單位周圍都可能被私家路圍繞,村屋業主沒有公家路能夠直達屋前,甚至連屋企都入唔到,即使銀行有一日收樓,但連間屋都入唔到,所以一定唔批按揭。

村屋業主要出示路權契,證明村屋業主有權使用道路出入;此外,有巴士直到門前或是有政府路燈,也能證明村屋四周是公家路;申請村屋按揭的那所單位附近沒有政府路燈或其他證明工具時,有路權契更好,證明村屋業主有權使用道路出入。

一般來說,未能證明路權、村屋業主身份、沒有滿意紙以及樓契沒有平面圖,銀行都不會批出村屋按揭,特別需要在簽訂臨時買賣合約前注意。

村屋平面圖

很多落地太久的村屋都可能會遺失平面圖或一些重要的樓宇文件,像是沒有圖則、圖則已遺失、沒有屋契、轉名契等重要文件等,銀行都難批其按揭申請。

村屋樓花

銀行不會為任何村屋樓花做按揭,直到村屋起好後先可以申請按揭,最緊要一定要有滿意紙先可以申請按揭!不過,如果無滿意紙的話,即使是已落成村屋單位,銀行都不會批出按揭。

樓齡計算

像上面提及到,銀行審核村屋按揭時會以「55減」樓齡來計算最長還款期,如果樓齡大於25歲時,就未必批足最長還款年期。

其他村屋按揭常見問題

什麼是滿意紙

滿意紙是由地政署發出的正式文件,證明該村屋土地符合政府的批地條件。這文件會影響銀行是否願意承造村屋按揭。村屋的準買家可透過地政總署土地註冊處網站查閱滿意紙。如果該村屋沒有滿意紙,買家就未能證明其業權,銀行都不會批出按揭,所以簽訂臨約前必須有滿意紙。

為何村屋按揭的申請時間較長

由於銀行需要委託估價行進行估價,批核按揭時間要較長,一般長達1 – 1.5個月時間,所以要更早預備按揭事宜及進行按揭比較。村屋買家買賣最好把成交期預留到兩個月以上,確保銀行有充足時間批核按揭申請。此外,也必須事先了解清楚樓宇結構,村屋是否有違規僭建問題,以免影響按揭申請。

村屋容易估價不足嗎

村屋出現估價不足的情況十分常見,特別是一些較偏遠的村屋單位、交通稀疏、樓齡舊、沒有屋苑管理的村屋,銀行估價更加保守。建議買家準備較多的流動資金,特別是針對承造做高成數按揭人士,一旦出現估價不足時,也可以輕鬆處理其突發開支。

村屋按揭雖然比一般按揭申請麻煩,但是村屋提供很多優點是市中心難以辦到的,例如獨立屋、風景、面積實用等,當然交通方面會麻煩一些,但不少村屋地段都有小巴返回市中心。最緊要是,買家小心選擇心水單位,檢查清楚樓宇結構、滿意紙、樓齡等、路權業權等資訊,最好準備多一點流動資金,以一一拆解申請村屋按揭會遇到的所有問題,最後祝各位準業主、按揭申請人事業順利、供樓順利!

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