按揭批唔足皆因3大原因?有咩解決方法?入嚟幫到您!

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按揭批唔足

按揭批唔足點算好?

事實上,銀行唔批按揭或批唔足在香港十分常見。特別是在新按揭政策下,申請人想申請高成數按揭「快速上車」,結果通過不了按證公司審核一關不批按保,承造不了高成數按揭。

特首林鄭月娥在2019年10月落放寬按揭成數,800萬內樓宇可做最多9成按揭,低至6位數首期便能上車優質旬盤,吸引大量年輕人大舉入市搶樓。

當申請人簽了「細訂」(臨時買賣合約)後,結果在申請程序完成後而批不足按揭貸款時,就面臨「撻訂」的風險(約損失樓價的2%)。

貓貓辛苦工作8年,儲到一筆首期、約160萬港元後打算置業,購買一個價值800萬的單位,在交付細訂後向銀行申請八成按揭(640萬)。在新按揭政策下,600萬上樓宇申請選六成以上按揭時都要經按證公司一關申請「按揭保險」,代表其按揭貸款的批核會更嚴格,最後結果是貓貓申請「按揭保險」失敗、只成功得到銀行批核的6成保險,由於貓貓無法在限期日內準備好足夠的買樓資金,有機會面臨「撻訂」風險(放棄訂單),損失樓價約2%的資金。

2%資金看似很少,但以上面800萬的單位為例,2%的資金等同16萬,絕不能睇少!

三大常見按揭批唔足原因

  1. 申請按揭保險被拒

大多數情況都是申請按揭保險被拒,而導致按揭批唔足;雖然現時上車的金額門檻降低了不少,但事實上申請難度並沒有減低!

按證公司很常請申請人「食檸檬」,他們審批按保是相當嚴謹,臨門一腳被拒諸門外情況仍家常便飯。按揭保險由以下3家公司提供:

  • 香港按揭證券有限公司(HKMC)
  • 昆士蘭保險(QBE)
  • 美亞保險(AIG)

如要申請「高成數按揭」申請人需要經銀行申請按保,選用哪一家按保公司就由銀行決定,申請人不能自選。有銀行只會經HKMC,亦有銀行會隨機選擇用哪一按保公司,話雖如此,經以上3家申請按保準則都大致相同,不會有一家較容易成功審批「按保」,因他們都受金管局約束。

1.估價不足

常見於2手市場,成交價高於銀行估價(約數個百分比);特別是在市道較低落時期,銀行的估價都比較保守,最終成功批核的按揭額度會有所減少,導致借唔足;在多數程況下,買家簽訂臨約後銀行才會進行樓宇估價,所以未到最後一刻申請人都不會知最終的批核額度(還未計有機會被按證公司請食檸檬),如果買家標價與銀行估價相差不算太大的話,買家可以較容易地借下剩餘的款項先實現「上車夢」。

2.首期來源

首期來源也是按證公司考慮批出按揭的因素,他們要求申請人證明首期來源不是由借貸得來,如果首期是從貸款得來,申請人或會突破按揭成數上限,違返了金管局的指引(首期來源靠借家人朋友等除外),故此會被按證公司食檸檬。

按揭批唔足的解決方法

解決估價不足的方法比較簡易,這裏提供4個方法:向親友借錢上會再分期還、直接補差額、承造發展商2按或向其他銀行出示已簽妥之買賣合約,銀行或會針對原本估價不足的單位調高幅度在一般在3%至5%以內。

至於按揭保險被拒,申請人也可以向親友借錢上會、承造發展商2按或直接掏出本金,分別是這裏要掏出的金額比估價不足的高出很多。

首期來源部份,申請人需準備足夠的首期資金、穩定的出糧記錄(最好不要大起大落)證明首期是憑自己本事賺的;如果申請人有其他貸款時應立即還清,此外在申請按揭時也該事先檢查自己的信貸記錄是否符合標準。

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