在2022年，儲錢買樓依然是不少港人的人生路向，雖然香港樓價貴絕全球，更連續12年成為全球樓價最難負擔城市。你以為樓市會被疫情拖累嗎？儘管樓價有輕微跌幅，但各投資者則視為入市好時機，2021年成交量卻不跌反升。當中不少人都選擇「買樓花」，究竟買樓花是甚麼意思？買樓花有甚麼好處或風險呢？買樓花有甚麼程序？我們將會為您逐一講解！
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樓花意思是甚麼？
樓花即是未落成的一手新樓，預售樓花期為最長30個月。對於發展商來說，發售樓花有助資金流動及風險管理。不過都因樓花是未落成的新盤，令人卻步，所以發展商在發售樓花的同時，都會設立優惠吸引有意投資者去購買。發售樓花時，都會配備售樓說明書等文件，買家更可到示範單位参觀，預測樓花建成後的風貌。既然是未落成的樓盤，買樓花風險會是甚麼？
購買樓花前，先了解買樓花風險！
由於樓花尚未落成，故此有一定的風險。買樓花期間，不少準買家都會擔心項目爛尾，交樓日期在即，樓宇卻遲遲未落成。同時，都會擔心單位的實際情況，例如收樓質素、景觀及空間感等。單位質素不乎預期是小，遲遲未能收樓是大，所以買樓花風險頗大嗎？
一旦不幸遇到爛尾樓，準買家豈不是血本無歸？實際上「預售樓花同意書」及「一手住宅物業銷售條例」都能保障樓花買家的權益。預售樓花同意書中，買家可留意「銀行承諾書」及「無擔保貸款合約」兩部份。銀行承諾書保證了在發展商無能力支付建築費下，會由銀行支付餘下建築費，直至項目完成為止。由財務公司作出的「無擔保貸款合約」指發展商需要找尋途徑自己墊支建築費在信託戶口內，餘額用擔保來承借。另一做法則是發展商可用自己資金存放在信託戶口內，用以支付建築費。在過往爛尾樓案件中，都反映了上述條例的確降低了買樓花風險。
在延遲交樓的情況下，「一手住宅物業銷售條例」就保障了一班準業主。他們可選擇繼續等待發展商交樓或踢契，買家可在獲延展的關鍵日期後1至28日或第六個月後立即踢契，之後發展商需於7日內退款買家已支付的樓價及利息。儘管有法律保障買家權益，但都不能忽略買樓花風險。但是凡事都要兩面睇，當然要了解埋買樓花好處！
買樓花好處是甚麼？
買樓花最大的好處莫過於能購買「一手樓」，一手樓普遍都較受歡迎，其樓價更有升值潛力。不過都有部份人為求安心會選擇買現樓，但一手現樓往往都出現爭崩頭的情況，只因新盤供不應求。加上大部份發展商都傾向發售樓花，新盤買賣則少之有少。
不過可以肯定的是買樓花的優惠總被買現樓多，往往提到買樓花好處，就會想到發展商為吸引買家而推出的「即供」優惠，即購買樓花後，便向發展商支付整筆樓價，而過往最高即供優惠可達價單8折，相當吸引。所以愈早付款及繳付全數的買家，往往能獲得更多優惠。
購買樓花程序知多少
購買樓花可分為三大部份，分別是購買樓花前，正買入樓花及購買樓花後。不過建議在買入樓花前先考慮及評估自身財務狀況，決定可以負擔哪種價位的樓盤，買樓花首期是否充足，能否通過樓花按揭壓力測試，之後就計算每月供數，多做準備，了解買樓花風險，並將其風險降低。然而，一手樓的不少雜費如律師費、經紀佣金，甚至部分的印花稅都是由發展商支付，這讓準買家能更容易計算總支出。
購買樓花程序一：查閱售樓說明書及價單、参觀示範單位
發展商在發售樓花最少7日前，便會在新盤的網站上載售樓說明書，內容包括物業管理資料、鳥瞰照片、分區計劃大綱圖、布局圖、樓面平面圖、住宅物業的面積、付款優惠及建築用料等。有興趣的買家則可詳閱售樓書，揀選最合心意的單位。
為了掌握樓花受歡迎的程度，發展商會先公佈價單，並以幾張價單發售單位，方便修訂價格，其後會因應市場反應安排銷售。而銷售安排則會列明認購單位方式，如入票及招標的日期、時間及地點，亦會公佈出售單位的數目，讓準買家能預計買到合心意單位的機會。
接著，就是買樓花程序中最有趣的步驟——参觀示範單位或清水房，兩者都開放給公眾参觀。示範單位是經過設計師精心佈置，而間隔亦有可能被改動，視覺上較為美觀。清水房即無改動的示範單位、收樓時的模樣，單位間隔、用料都與售樓書一致。樓盤廣告絕大部份都是經改動過的示範單位，因宣傳效果更佳。
購買樓花程序二：入票認購及揀樓、簽訂臨時買賣合約
最重要的買樓花程序就是入票認購。買樓花主要透過入票或招標方式認購，而絕大部份的新樓盤都以入票方式推售。招標方式大多只會應用於豪宅發售，因市場供應不多，受眾較少。有些項目的入票數量則不設上限，有準買家為求增加中籤機會，會入多過一張票。一張票的金額一般為10萬元，作訂金用途，支票抬頭為發展商的律師樓，不過都有不少項目限制準買家的入票數量為2-3張。
樓盤開售當天，準買家需到售樓處参與整個過程。售樓處由登記處、抽籤區、揀樓區及簽約區組成。最緊張的步驟就是發展商抽籤決定每組買家揀樓次序，抽籤氣氛會十分熱烈，能揀選合意單位的準業主都很幸運，而被揀選及尚未簽臨時買賣合約的單位也會在當眼處列明。
有幸揀樓的準業主就要準備簽訂臨時買賣合約。在簽合約時需先預備「細訂」，訂金一般為樓價的 3% – 5%。而在簽署臨時合約後的 5 個工作天內，雙方須簽署正式買賣合約，買家須繳付「大訂」，即扣取「細訂」後的 10%樓價，最後連同印花稅及律師費一拼付清。
坊間俗稱的「撻訂」就是在買樓花程序中簽訂臨時買賣合約步驟後，放棄已繳付的訂金，不完成交易。除了放棄已繳付訂金外，都可能蒙受其他損失，甚至被追討賠償。
購買樓花程序三：完成買賣手續及收樓
來到最後一步的買樓花程序就是收樓！發展商交樓前必須取得「入伙紙」和「滿意紙」兩份文件，才可通知業主收樓。「入伙紙」由屋宇署發出，確保單位符合結構安全、入住標準、物業的用途及每層單位數目等規定。「滿意紙」由地政總署發出，符合地政總署興建行人通道、天橋或綠化設施等要求。
收樓前14日，發展商會透過律師樓向買家寄出買賣確認信件，買家就可憑信收樓。而在這之前，買家必須完成所有買賣手續及支付圖則費與管理費等。收樓當天，買家需到交樓處辦理住戶登記，然後取得單位鎖匙、業主手冊及樓宇說明書等文件，交樓職員都會陪同買家前往單位作簡單點收，整個收樓過程約一小時。
現在，你應該清楚樓花意思、申請程序、好處及風險了吧！假如想買一手新樓又不急於入住的話，買樓花是其中一個值得考慮的選擇之一，與一手現樓比較，一手現樓在價格、推廣優惠方面的競爭力都不如買樓花好；雖然買樓花具備一些風險，但是香港已經有相關的法律能夠障一眾樓花買家；此外，買樓花好處十分明顯，就是價格比較便宜，樓花買家能夠享受高達8折來買入樓花，這是買一手現樓難以辦到的；儘管樓花的價錢划算，一眾準買家都必須評估自身財務狀況，做好風險管理，才能安心上車！
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