唐樓按揭

唐樓按揭
什麼是唐樓按揭?唐樓申請按揭入門全攻略

香港樓價持續高企,香港人上車依然困難;但是有一種樓的尺價較便宜,讓我們較容易達到上車門檻,那就是唐樓。唐樓的尺價約在一般樓宇單位約30 – 40%左右;加上唐樓按揭也能夠受惠於高成數按揭,所以唐樓市場也成為不少急於上車的買家的選擇。 

除了Full Pay之外,買唐樓承造按揭上車係咪真係咁簡單呢?事實上,承造唐樓按揭有很多伏位需要注意,接下來會說明更多買唐樓的資訊及其他注意事項。

唐樓按揭年期

唐樓與一般樓宇一樣還款期長達30年,但是人齡、樓齡、按揭成數都會影響唐樓的最長還款期。

申請非高成數按揭

大部分銀行以「75減樓齡」來決定最高按揭年期,

按揭最長還款期為30年,但如果樓齡超過45年便不能申請最長還款期;假設某唐樓的樓齡為55年,最長還款期就是75 – 55 = 20年;有些銀行為吸納新客户,會嘗試用「80減樓齡」來決定最高按揭年期。

申請高成數按揭

與申請非高成數按揭一樣,大部分銀行以「75減樓齡」來決定最高按揭年期,但是部分銀行同時以「樓齡」及「人齡」計算最長還款期,以較短者為準;假如唐樓申請人的人齡為55歲、樓齡為50歲,以人齡計算最長還款期為75 – 55 = 20年,以樓齡計算最長還款期為75 – 50 = 25年;由於銀行取較短者來決定唐樓按揭的最長還款期,所以即使計算樓齡後得出最長還款期為75 – 50 = 25年,但是銀行最後決定的最長還款期為「樓齡減去人齡」後的20年。

唐樓按揭批核時間

唐樓比起一般樓宇有較高的風險,所以申請唐樓按揭時,銀行一定會進行驗樓。所以按揭批核時間很較長,大約要預留兩個月以上的審批時間。唐樓按揭和村屋按揭一樣,較容易按揭批不足,所以申請人最好準備較多的流動資金以防萬一,來應付首期開支;如果買家所購的唐樓質素較高,即有維修保養、沒有違規僭建、樓齡在45年以下等,那獲批高成數唐樓按揭的機會率較高;相反,唐樓保養差、有違規僭建、樓齡在50年以上等,則難以批核高成數按揭。

唐樓按揭申請被拒原因

  • 違規僭建或分間劏房
  • 樓齡太高
  • 凶宅單位
  • 更改地契用途

唐樓風險風險整合

容易估價不足

唐樓成交量沒有像二手市場般興旺,而且質素差距較大,所以銀行較常出現唐樓估價不足的情況,買家最好找多2 – 3間銀行作估價,找出最高估價的銀行。

最長供款期

像上面提及到,銀行以「75減樓齡」和「75減人齡」(有些會用70減或80減)計算出最長按揭年期(以較低者為準),唐樓樓齡普遍都40年以上,如果樓齡達50年以上的唐樓,即使銀行以「80減」來批核最長還款期,申遍人都不可能借足30年還款期。

按揭批核成數

唐樓受惠於高成數按揭,但因為唐樓往往涉及樓宇質素問題,所以難以承造高成數按揭。

但有些較高潛力的唐樓,位於市區且樓齡低於45年,批出較高成數按揭的機會很高;相反,會扣減唐樓按揭的批核成數。

僭建釘契

當屋宇署發現屋唐樓涉及僭建時,會發出清拆令要求業主於限期內清拆僭建物,同時把物業釘契,如果涉及較輕微的僭建問題,一般銀行依然會批出唐樓按揭;但如果涉及較嚴重的僭建、會影響樓宇結構,則銀行未必批出按揭或扣減按揭成數。買家能夠在土地註冊處查看唐樓是否涉及僭建,在查冊中能看見「BUILDING AUTHORITY UNDER S. 24(1) OF THE BUILDINGS ORDINANCE」或「BUILDING AUTHORITY UNDER 26 OF THE BUILDINGS ORDINANCE」的字眼,買家該等待賣家把僭建物拆除、申請取消釘契、取得滿意紙後,才簽訂臨約、向銀行處理按揭程序。

銀行驗樓

銀行批核唐樓按揭時一般都會驗樓,買家最好和賣家溝通一下,了解唐樓是否有僭建、其他違規情況;買家可以要求驗樓請求在簽臨時買賣合約,以防萬一在簽臨再約銀行驗樓後發現該唐樓有各種問題問題令按揭批核額不順利而導致撻訂。

如果單位有改裝,但不涉及結構性改動且還原費用少,那銀行會計算還原費用來批出按揭,但如果還原金額較大,便會扣減按揭成數。

申請唐樓按揭較一般按揭麻煩,也沒有新盤美觀、村屋附近的景色和多數要行樓梯,但唐樓的實用面質很高,而且尺價便宜、比現代樓低30 – 40%;由於唐樓樓齡普遍較高,不利於日後轉按,也可能要行多年樓梯,所以買家需了解清楚自己的買樓需求。不同的樓宇申請按揭都有不同的規則和條款,買家務必要認真了解不同按揭的申請方法及避開五花八門的中伏位!

WavingCat提供金融理財資訊,讓你抓緊錢途 Follow WavingCat就可以緊貼市場最新消息!

IG: wavingcat.hk FB: WavingCat招財貓