近年中國房地產市場分別受到需求及監管問題所影響，導致發展增長減慢及毛利率持續下降，受限價及土地成本上升等因素影響，毛利率有所下降；同時在近年來國家穩房價、控房價的政策背景下，房地產逐步迴歸居住屬性，整體房地產行業毛利率呈下降態勢。
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板塊熱話
近年中國房地產市場分別受到需求及監管問題所影響，導致發展增長減慢及毛利率持續下降，受限價及土地成本上升等因素影響，毛利率有所下降；同時在近年來國家穩房價、控房價的政策背景下，房地產逐步迴歸居住屬性，整體房地產行業毛利率呈下降態勢。
而隨房地產市場監管加辣及疫情影響，內房第一季整體表現未如理想，不遇是業務拓展、項目銷售及工程進度都未能如期進行，並且在清零政策下，有關前景都依然不明。
相較傳統地產開發業務，代建行業為輕資產運行，負債低毛利高，且市場下行期需求更盛。
綠城管理管理層於業績發佈會上曾表示，在當下政府服務外延擴展、地方國企拿地激增、金融機構涉房涉地資產處置機會增多的大背景下，疊加低風險、無負債、現金流良好等優勢，綠城管理增長空間巨大，前景廣闊。
業務簡介
年報數據顯示，綠城管理2021年政府代建、商業代建以及其他服務的營收佔比分別為25.5%、65.9%以及8.6%。
集團業務中，國企和政府客户佔比提升。上半年公司實現新拓代建項目合約面積1200 萬方，同比增長22.7%；新拓代建項目代建費預估32.2 億元，基本與去年持平。截至上半年末，公司代建項目合約面積達8400 萬方，同比增長14.6%；在建面積4370 萬方，同比增長12.6%。其中合約面積中，國有企業和政府委託項目佔比57.5%；當期在建面積中，國有企業和政府委託項目佔比高達73.9%，較年初提升2.2 個百分點。未來隨着民營房企融資受限，國資力量崛起，政府、國企、金融機構在房地產市場中的地位重要性逐步提升，公司的拓展也在順應這種趨勢性的變化。
合營模式快速擴張商業代建版圖，保持政府代建龍頭地位。報告期內，商業代建來自合營模式的收入增速達到43.5%，遠高於商業代建整體26.6%的收入增速，且來自合營模式的收入已經超過自營項目。公司通過合營模式快速做大規模，有助於維持自身的市場份額。政府代建領域，公司截至報告期末擁有3610 萬方合約面積和2640 萬方在建面積的保障性物業，是國內最大的保障。
憧憬/亮點
綠城管理控股(9979.HK)去年強勁的盈利顯示公司項目管理行業前景正面，與內房形成鮮明對比，尤其是出現現金緊張情況的民營內房。 此外，該行認為綠城管理控股的雙軌模式(商業和政府項目管理)已成功捕捉到客户的需求，包括政府實體和資本合作伙伴，從而實現更可持續的增長，並降低民營企業客户的信用風險。
憑藉多年積累的先發優勢，以及對於多元業務結構的不斷拓展，綠城管理成為目前國內唯一一傢俱備政府代建、商業代建、資方代建等多元業務模式的代建品牌。
業績
2021年12月31日止年度純利約5.65億元人民幣.下同,升約32%,每股盈利29分,派發末期股息每股20分。綠城集團表示營業額升約23.7%,至約22.43億元,毛利約10.4億元,升20%,合約項目總建築面積8470萬平方米,升11.3%,在建面積4400萬平方米,升8.7%,新拓代建項目合約總建築面積2280萬平方米,升22%,新拓代建項目代建費71.1億元,升22.3%。
資金流
近60天資金流入5700萬，於三月中起大批資金湧入。
CCASS解讀
CCASS顯示 持有證券商只有156家, 參與者人數已於低位徘徊一段時間 , 顯示股票並未被市場留意和發掘。Top 10貨源集中到達93.1%，貨源十分歸邊。
技術層面
股價於5.25元做了小雙底，短期可博反彈至前頂 $6左右水平。止蝕位可設定於5.25。
利益申報：
K.HO及 Fight Train Club團隊現時未持有 9979 綠城管理
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* 此文章由專欄作家：廢青炒家 K.Ho 提供
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